안녕하세요.

김용성 대표 변호사입니다.

중기청 전세대출을 이용하던 중 전세사기를 당했다고 해서 대출금 상환 의무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

다만 중기청 80%(HF)와 100%(HUG)는 보증 구조가 다르기 때문에 전세사기 발생 후 대출금이 처리되는 방식과 보증금을 돌려받는 방법에도 차이가 있습니다.

오늘은 중기청 80%와 100%의 차이부터 전세사기 피해 시 대출금은 누가 갚아야 하는지, 보증금을 돌려받기 위해서는 어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다.

✔ 중기청 80%(HF)와 중기청 100%(HUG)는 무엇이 다른가요? 

중기청 80%와 100%는 단순히 대출받을 수 있는 비율만 다른 것이 아닙니다.

어떤 보증기관을 이용하는지, 전세대출에 대한 보증만 있는지 또는 집주인의 전세보증금 반환까지 보증하는지에 따라 차이가 있습니다.

※ 이 글의 ‘중기청 80%·100%’는 현재의 보증비율이나 상품 조건과는 다를 수 있습니다.

 ♦ 보증 내용은 어떻게 다른가요? 

1. 중기청 80%(HF)

중기청 80%는 기본적으로 한국주택금융공사(HF)의 전세자금보증을 이용하는 구조입니다.

HF 전세자금보증은 임차인이 은행에서 전세대출을 받을 때 HF가 금융기관에 보증을 제공하는 방식입니다.

쉽게 말하면 세입자의 전세보증금을 보호하는 반환보증이 아니라, 세입자가 은행에서 받은 전세대출의 상환을 보증하는 제도입니다.

따라서 중기청 80%를 이용했다면 전세보증금 반환보증이 별도로 가입돼 있는지도 확인해야 합니다.

2. 중기청 80%(HF) + 전세지킴보증

다만 중기청 80%를 이용하면서 HF 전세지킴보증을 별도로 가입한 경우에는 상황이 달라집니다.

전세지킴보증은 집주인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환하지 않을 경우에 대비한 전세보증금반환보증입니다.

앞서 설명한 전세자금보증이 ‘전세대출금’을 보증하는 제도라면, 전세지킴보증은 세입자가 집주인에게 돌려받아야 할 ‘전세보증금’을 보호하는 제도입니다.

따라서 같은 중기청 80% 이용자라도 전세지킴보증 가입 여부에 따라 보증금 보호 범위가 달라집니다.

3. 중기청 100%(HUG)

중기청 100%(HUG)는 일반적으로 HUG의 전세금안심대출보증과 연결된 구조입니다.

HUG 전세금안심대출보증은 전세대출에 대한 보증과 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비한 전세보증금반환보증이 함께 결합된 구조입니다.

따라서 중기청 80%는 전세지킴보증을 별도로 가입했는지를 확인해야 하는 반면, 중기청 100% HUG는 반환보증이 함께 연결돼 있다는 차이가 있습니다.

 ♦ 보증 범위에 따라 심사 내용도 달라지나요? 

중기청 80%와 중기청 100%는 보증 구조와 범위가 다르기 때문에 심사에서 중요하게 보는 항목에도 차이가 있습니다.

HF 전세자금보증은 임차인이 금융기관에서 전세대출을 이용할 수 있도록 보증하는 제도이므로 임차인의 소득과 부채, 대출 가능 여부 등 상환능력과 관련된 요소가 상대적으로 중요하게 검토됩니다.

물론 HF 전세자금보증에서도 보증대상 주택과 임차보증금 등 일정한 주택 관련 요건을 함께 확인합니다.

반면 HF 전세지킴보증이나 HUG 전세보증금반환보증은 집주인의 보증금 미반환에 대비한 보증이므로 주택의 권리관계와 보보증금 회수 가능성이 더욱 중요합니다.

주택가격과 전세보증금의 관계, 선순위 근저당권 등 선순위채권, 대항력과 우선변제권 확보 여부 등이 대표적인 심사 요소입니다.

즉 전세대출보증은 임차인의 상환능력이 상대적으로 중요하고, 반환보증은 보증금을 회수할 수 있는 주택의 가치와 권리관계가 상대적으로 중요하다는 차이가 있습니다.

✔ 중기청 전세사기를 당하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

중기청 전세대출을 이용하고 있더라도 보증금을 돌려받는 방법은 가입한 보증의 종류에 따라 달라집니다.

중기청 80%에서 전세대출보증만 이용하고 있다면 집주인을 상대로 직접 보증금을 회수해야 합니다.

반면 HF 전세지킴보증이나 HUG 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관을 통한 보증금 회수를 검토할 수 있습니다.

 ♦ 중기청 80%에서 전세대출보증만 가입한 경우 

중기청 80%에서 HF 전세자금보증만 이용하고 있다면 세입자는 HF를 통해 전세보증금을 돌려받을 수 없습니다.

뒤에서 설명드리겠지만, 전세대출보증만 가입된 경우라면 결국 세입자가 HF에게 구상해야 하기 때문에,  집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 세입자가 직접 전세보증금 반환을 요구해야 합니다.

이 경우 반드시 보증금반환청구소송이나 지급명령, 가압류, 강제집행 등의 절차를 검토해야 하며, 집주인이 재산을 은닉하기 전에 빠른 조치가 필수입니다. 

 ♦ 중기청 80%에서 전세지킴보증까지 가입한 경우 

중기청 80%에서 HF 전세지킴보증까지 가입했다면 반환보증을 통해 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 있습니다.

다만 반환보증에 가입돼 있다고 해서 계약이 끝나는 즉시 보증금이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다.

계약이 정상적으로 종료됐는지, 계약 종료 의사가 적절하게 전달됐는지, 임차권등기 등 필요한 절차를 갖췄는지 확인해야 합니다.

 ♦ 중기청 100% HUG 반환보증에 가입한 경우 

중기청 100% HUG도 반환보증이 함께 연결된 구조이므로, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 HUG에 보증이행을 청구할 수 있습니다.

기본적인 보증금 회수 구조는 HF 전세지킴보증과 비슷하지만, HUG가 정한 절차와 조건에 따라 보증이행을 신청해야 합니다.

그러므로 계약 종료와 보증금 미반환 여부 등을 확인하고 필요한 절차를 준비해야 합니다.

✔ 전세사기를 당하면 대출금은 누가 갚아야 하나요?

전세사기를 당했더라도 원칙적으로 전세대출금을 갚아야 하는 사람은 대출을 받은 세입자입니다.

전세대출에서는 은행이 돈을 빌려주는 대주이고, 세입자가 돈을 빌리는 차주입니다.

전세대출금이 집주인의 계좌로 바로 지급되는 경우가 많아 집주인이 대출금을 받은 사람처럼 보일 수 있지만, 집주인은 전세대출의 차주가 아닙니다.

집주인은 임대차계약에 따라 세입자에게 전세보증금을 반환할 의무를 부담하는 임대인입니다.

따라서 대출금이 집주인의 계좌로 지급됐더라도 세입자의 대출금 상환 의무가 집주인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

 ♦ 전세대출보증만 있다면 HF는 누구에게 구상하나요? 

세입자가 전세대출금을 갚지 못해 HF가 은행에 대신 변제한 경우, HF는 차주인 세입자에게 해당 금액의 상환을 요구할 수 있습니다.

집주인이 전세보증금을 돌려주지 않았더라도 대출채무의 당사자는 세입자이므로, HF가 대신 변제한 금액에 대한 책임도 원칙적으로 세입자에게 남습니다.

 ♦ 반환보증이 있다면 보증기관은 누구에게 구상하나요? 

HF나 HUG가 반환보증에 따라 세입자에게 보증금을 지급하면, 이후 보증기관은 보증금을 반환할 책임이 있는 집주인을 상대로 해당 금액을 회수합니다.

✔ 전세사기를 당했다면 어떻게 대응해야 하나요? 

중기청 대출을 이용하던 중 전세사기를 당했다면 반환보증 가입 여부를 확인하고 상황에 맞는 대응 절차를 신속하게 준비해야 합니다.

 ♦ 반환보증이 있다면 보증이행을 준비해야 합니다 

HF 전세지킴보증이나 HUG 반환보증에 가입돼 있다면 보증이행을 청구하기 위한 준비가 필요합니다.

이 과정에서는 계약 종료 의사를 명확하게 전달하고 이를 입증하기 위한 내용증명 발송이나 임차권등기명령 신청 등 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

만약 내용증명 발송부터 임차권등기명령 신청, 보증이행 청구까지 직접 진행하기 어렵다면 전문 변호사의 조력을 받아 진행하는 것도 방법입니다.

 ♦ 반환보증이 없다면 신속하게 보증금 회수를 준비해야 합니다

반환보증이 없다면 집주인의 재산상태와 부동산 권리관계를 확인하고 보증금 회수 가능성을 빠르게 파악하는 것이 중요합니다.

필요한 경우 가압류 등 재산보전 조치를 검토하고, 보증금반환청구소송과 이후 강제집행까지 고려해 대응 방향을 정해야 합니다.

특히 이미 경매가 진행되고 있거나 다른 채권자가 있는 경우에는 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있으므로 초기 대응이 중요합니다.

정리하면, 중기청 80%(HF)인지 100%(HUG)인지, 반환보증에 가입돼 있는지에 따라 보증금 회수 방식과 필요한 대응 절차가 달라질 수 있습니다.

따라서 전세사기 피해에 대출금 문제가 얽혀 있다면 반환보증 가입 여부와 현재 상황에 맞는 대응 방향을 확인하는 것이 중요합니다..

중기청 전세사기로 어려움을 겪고 있다면 상담을 남겨주시기 바랍니다. 민사법 전문 변호사가 상황에 맞는 보증금 회수 및 대응 방향을 안내해 드리겠습니다.

감사합니다.