2025년 09월 19일
명도소송 내용증명, ○○효력 있는지 궁금하시다면
명도소송 내용증명이란, 언제 누가 누구에게 어떤 내용의 문서를 보냈는지 우체국이 보증하는 특수우편입니다.그렇기에, 명도소송 전 임대차계약 해지를 확실하게 통보하시기 위해 내용증명을 보내시고는 하는데요.간혹 명도 소송전, 해당 내용증명이 혹시 법적 효력이 따로 존재하는지. 명도소송 자체를 내용증명만으로 대체할 수는 없는지를 궁금해하시는 분들이 많습니다.오늘 글에서 명도자들이 해당 내용에 대해 자세하게 설명드릴 수 있도록 하겠습니다."명도소송 내용증명, 발송이 필요한 이유는?" 임대료 미납 등의 사유로 임대인 분들이 세입자에게 보내시는 내용증명은 아래와 같은 효과가 있습니다.1. 임대차계약 해지 통보 -> 임대인 분들은 문자 카카오톡 유선 상으로 임대차계약 해지 통보를 진행할 수 있습니다.그러나, 내용증명의 경우는 누가, 누구에게, 어떤 내용을, 언제 보냈는지. 우체국이 공적인 입장에서 증명하고 있기에 다른 수단보다 더욱 분명한 계약 해지를 통보하는 의사 표시 절차가 될 수 있지요.(단, 내용증명은 반드시 상대방이 수령하고 도달하였음이 확인하여야 효력이 있다는 점. 명심하시길 바랍니다.)2. 세입자 압박의 수단-> 지속적인 연락에도 여전히 임대료를 연체하고, 퇴거도 하지 않는 세입자라면 내용증명을 통한 압박이 가능합니다. 밀린 차임을 지급하고 퇴거하지 않을 시 법적인 절차를 진행할 수 있다는 내용의 서류를 전달받는다면, 세입자 입장에서는 대화를 통한 경고보다 더욱 심리적인 압박을 받을 수 있게 되기 때문입니다.3. 소송 진행 시 법적인 증거앞서 말했듯, 내용증명은 우체국이 공적으로 누가, 누구에게, 무슨 내용을 언제 보내어 상대방에게 도달되었는지를 증명하고 있습니다.그렇기 때문에 추후 명도소송을 진행한다면 이를 법적인 증거로써 사용할 수 있습니다.명도소송 시에는 임대인이 갱신 거절 통지 날짜를 준수하였는지 또한 중요한 사항으로 작용될 수 있는데, 이를 내용증명 도달 일자를 통해 판단할 수 있기 때문입니다. "명도소송 내용증명, 소송을 대체할 수 있을까?" 아마 많은 임대인 분들이 가장 궁금해하시는 상황은 내용증명 발송으로 명도소송 대체가 가능한지 여부와 명도소송의 법적 효력일 것입니다.실제로 내용증명 발송 단계에서 퇴거를 진행하는 케이스도 존재하지만, 단순히 내용증명 만으로는 명도소송을 대체할 수 있다고 보기 어렵습니다.또한, 내용증명은 상대를 강제하거나 구속하는 법적인 효력은 존재하지 않지만.앞서 말씀드린 것처럼, 나의 의사표시와 추후 법적인 절차를 밟게 되었을 때 내용증명이 증명하는 도달 일자 등을 하나의 증거로 활용할 수는 있는 것입니다.만약 이미 내용증명을 발송하였는데도, 임차인이 퇴거를 진행하지 않았다면 지체없이 명도소송을 진행하는 것이 목적물을 인도 받는 빠른 길이 될 수도 있답니다. ☑️명도소송 내용증명? 핵심 요약 정리☑️✔️내용증명, 법적인 효력은 없지만 누가, 누구에게, 어떤 내용을, 언제 보냈는지, 우체국이 공적인 입장에서 증명 -> 추후 명도소송 시 증거로 활용 가능✔️임대차 계약 해지 및 의사 표현 수단으로써 사용-> 명도소송을 완전히 대체할 수는 없다.
이창형 변호사
2025년 09월 19일
월세 미납 세입자 상대로 명도소송 진행할 수 있나요?
임대차계약상의 의무를 성실하게 이행하지 않고, 지속적으로 월세 미납하는 임차인이 있다면 임대인 분들은 '명도소송'을 진행하실 수 있습니다.그렇다면 명도소송, 월세 미납의 경우 말고도 또 어떨 때 진행할 수 있을까요?오늘 <명도자들>이 임대인 분들이 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있는 다양한 상황에 대해서 자세하게 설명드리도록 하겠습니다."명도소송, 이럴 때 진행할 수 있어요!" 1. 지속적인 차임 체납가장 대표적으로 명도소송의 원인이 되는 경우입니다. 주택 기준 2기분, 상가 기준 3기 분의 월세 미납이 되었을 때. 임대인 분들은 명도소송을 제기할 수 있습니다.단, 명도소송은 임대차계약이 해지되었음을 전제로 진행되므로 월세 미납으로 인한 명도 소송 제기 전,반드시 임차인에게 임대차계약이 해지되었음을 미리 통보하셔야 한다는 것 잊지 마시길 바랍니다.2. 임대차계약 종료상호간에 임대차계약이 종료되었음에도, 임차인이 퇴거하지 않을 경우에도 명도소송을 진행하실 수 있습니다. 특히, 임대차 3법이 도입된 후, 임차인에게 계약 갱신 요구권이라는 권리가 생기며 이에 따른 여러 분쟁이 잦아지고 있는데요. 임차인이 계약만료 전에 미리 계약 갱신 요구권을 행사하겠다는 의사를 표하지 않고 계약 종료 후에도 퇴거하지 않는다면 임대인께선 명도소송을 진행하실 수 있는 것입니다.3. 공매/신탁부동산 낙찰 후/신탁된 부동산에서 대항력이 존재하지 않는 점유자를 상대로도 명도소송을 진행하실 수 있습니다.4. 사용대차 계약 만료일정 기간 동안 무상으로 나의 목적물을 임대해 주었는데도 약속한 날짜에 목적물을 반환하지 않는다면 이 역시 퇴거 시키기 위한 명도소송을 진행하실 수 있습니다."명도소송 진행하지 않으면, 끝까지 퇴거하지 않을 수도 있습니다"물론 명도소송을 진행한다고 해서, 차임도 지급하지 않고 불법 점유를 이어가는 세입자가 무조건 퇴거한다는 확답은 드릴 수는 없습니다.하지만, 명도소송을 진행하지 않으면 끝까지 버티며 퇴거하지 않는 세입자는 분명 존재합니다.아직 보증금이 남았다고, "때가 되면 알아서 퇴거를 하겠지"하는 마음으로 마냥 기다리시다가는 내 부동산을 인도받는 시간이 더욱 늦어질 수도 있습니다.그렇기에 명도소송은, 마음먹으신 순간 신속하게 진행하시는 것이 임차인을 내보내고 내 부동산을 반환받을 수 있는 빠른 길이 될 수도 있다는 점을 반드시 염두에 두시길 바랍니다.
이창형 변호사
2025년 09월 18일
명도소송 절차, 이 글로 완벽하게 정리해 드립니다!
명도소송 진행 시 자세한 명도소송 절차에 대해 궁금해 하시는 임대인 분들이 많습니다.그렇다면, 명도소송 절차. 과연 구체적으로 어떤 과정을 거쳐 진행되는 걸까요?오늘 글에서, <명도자들>이 명도소송이 이루어지는 절차에 대해 자세하게 설명드려보도록 하겠습니다."명도소송 절차, 이렇게 진행됩니다!" ✔한 눈에 보는 명도소송 전체 절차✔임대차계약해지 -> 서류 준비 -> 점유이전금지가처분 신청 -> 본안 소송 -> 판결 -> 강제집행임대차계약 해지명도소송 소 제기 전, 가장 먼저 해야할 조치는 바로 임대차계약 해지입니다.명도소송은 임대차계약이 해지되었음을 전제로 진행되는 소송입니다. 임차인의 과실로 인한 명도소송을 준비 중이시라고 하더라도 계약 해지는 사전에 명확하게 진행해야만 합니다.해지 통보는 문자 메시지, 카카오톡, 전화, 내용증명 등 모두 가능하나, 상대에게 도달하여 확인을 했는지 여부가 중요하다는 점. 꼭 알아두시길 바랍니다.서류 준비 명도소송을 진행 하기 위해서는 이에 필요한 서류를 반드시 준비하셔야 합니다. 명도소송 시, 필요한 서류는 아래와 같습니다.(소송의 상황에 따라 필요 서류는 상이할 수 있습니다.)-임대차계약서 사본-차임 입금 내역-세입자와 대화한 내역(문자, 카카오톡 등)-건물 도면점유이전금지가처분 진행명도소송을 진행하실 때, 제3자에게 점유 이전을 방지하는 가처분 신청을 함께 진행해야만 합니다.만일, 판결문 상의 피고와 실제 점유자가 다르다면 집행이 불가하며 아예 명도소송을 처음부터 다시 시작해야 하는 일이 발생할 수 있기 때문입니다. 점유이전금지가처분의 절차는 가처분 신청서 제출 -> 결정문 송달 -> 가처분 집행 신청 -> 집행 순으로 진행됩니다. 보통 명도소송 소장을 접수하며 함께 진행하지만, 사안에 따라 순서는 달라질 수 있습니다.본안 소송명도소송의 본격적인 소송은 아래와 같은 순서로 진행됩니다.소장 접수 -> 피고의 답변서 제출 -> 변론 기일 -> 서면 제출 -> 변론 기일 -> 선고또한, 소장 접수 시에는 목적물의 가액 산정 및 별지 작성이 진행되어야 합니다. 이를 위해서는 부동산등기부등본과 토지대장을 발급하셔야 한다는 점, 기억하시길 바랍니다.강제집행만약, 판결 이후에도 부동산 인도가 이루어지지 않을 시. 강제집행을 진행하여 임차인을 내보낼 수 있습니다. 강제 집행은,강제집행 신청 -> 계고 집행 -> 본 집행 -> 매각 순으로 진행되며, 대다수의 명도 사건은 본 집행 전에 마무리 되는 케이스가 많습니다."명도소송 절차, 어렵게만 생각하지 마세요." 명도소송은 시간과의 싸움이라는 말이 있을 정도로, 소송을 지체할 수록 부동산을 인도받는 시간이 더욱 늦어질 수도 있습니다.오늘 <명도자들>에서 알려드린 명도소송 절차를 꼭 기억 하시고, 내 부동산을 되찾기 위한 빠른 명도소송을 진행해 보시길 바랍니다.
이창형 변호사
2025년 09월 18일
차임연체 명도소송, 시작 전 꼭 체크해봐야 할 세 가지
상습적으로 월세를 체납하는 임차인 상대로 혹시 명도소송을 고민중이신가요? 그렇다면, 본격적인 명도소송 진행 전. 꼭 한 번 체크해봐야 할 3가지 사항이 있는데요. 명도소송, 진행 전에 반드시 체크해 보아야할 3가지 사항, 과연 무엇이 있을까요?임대차계약 해지, 가능한 상황인가요?명도소송은 임대차계약 해지 후에 진행할 수 있는 소송입니다.그렇기에, 임대료 연체를 사유로 계약 해지를 진행하시고자 한다면, 먼저. 주택은 2기분 상가는 3기분에 달하는 임대료가 확실히 연체되었는지 체크해보실 필요가 있습니다.여기에서 2,3기 분이란 2기 3기분에 달하는 '금액'을 이야기하는 것이기에,만약 월세가 달에 50만 원이라고 한다면 총 연체액이 주택 기준으로는 100만 원에 달했을 때. 임대차계약 해지를 진행하실 수 있는 것입니다.가처분 절차의 목적은?실거주자와 판결문 상 피고가 일치하지 않을 경우. 판결문은 효력이 없어짐과 동시에 소송을 처음부터 다시 시작해야 할 수도 있습니다.그렇다면, 당연히 시간도 더 오래 걸리고 그만큼 임대인 분의 손해도 늘어나게 될텐데요. 이러한 상황을 미연에 방지하기 위해서라도소 제기 전, 소송 시 제3자에게 점유 이전을 금지하는 가처분 절차는 꼭 함께 진행하시기를 권유드리고 있습니다.전입세대 확인서 확인?만일, 임대인의 부동산이 주택일 경우엔, 전입세대 확인서 발급 후. 목적물 내 제3자의 전입 여부를 확인해 보셔야 합니다.만일, 제3자가 내 부동산에 점유자로 전입되어 있다는 걸 모른 채 소송을 진행 할 경우엔, 더욱 오랜 시간이 걸리게 될 수도 있기 때문입니다.그렇기에, 명도소송 전. 전입세대 확인서를 반드시 체크하여 소 제기시 특정할 피고를 한 번 더 확실하게 확인해 보시기 바랍니다.차임연체 명도소송, 모든 상황을 꼼꼼히 검토하여위의 소개해 드린 3가지를 모두 체크해 보셨다면 명도소송을 진행하셔야 할 것입니다.그러나, 명도소송을 진행할 때는 소장 작성 뿐 아니라 전체적인 법리 검토와 증거, 서류 준비까지 이 모든 과정을 홀로 준비하기는 여간 힘든 일이 아닐 것입니다.그렇기에, 명도소송 경험이 풍부한 전문 변호사의 조력을 받는 쪽이 더욱 합리적인 선택지가 될 수도 있지요.명도자들은 합리적인 수임료로 언제나 최적의 법리 구성을 진행하여 의뢰인 분의 실리를 위해 노력하고 있습니다.
이창형 변호사
2025년 09월 17일
임차인이 인적 사항을 속이고 계약한 경우, 계약 해지 가능할까요?
임대인과 임차인은 각자의 이해 관계가 다르기에, 계약 도중에도 여러 이익이 충돌하곤 합니다.보통 임대인분 입장에서는, 임대차계약해지가 더 용이한 쪽이 임차인이라고 생각을 하실 수도 있는데요. 하지만, 임대인 분들 역시도 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있는 사유가 분명히 존재합니다. 예를 들어, 임차인이 일부러 자신의 인적 사항을 임대인에게 모조리 속이고 계약을 체결한 경우, 이럴 때는 임대인 입장에서 정당한 계약 해지가 가능할까요?인적 사항을 속이고 계약한 임차인이라면?예시를 통해 설명드리겠습니다.한 임대인과 임차인이 임대차계약을 진행하였습니다.처음 계약 당시에 임대인은 해당 임차인의 인적 사항을 A라고 알고 있었는데, 추후. 자신에게 말했던 인적 사항은 모두 거짓이었고 A는 타인의 명의를 도용했던 것임을 알게 되었습니다.이미 계약이 체결된 후에, 임차인이 거짓 신분으로 계약 했음을 알게 된 임대인. 이런 경우, 정당하게 계약 해지가 가능할까요?결론부터 말씀드리자면, 계약 해지가 가능합니다. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법을 써서 계약하여, 임대인을 속였을 경우. 이는 법적으로도 정당한 계약 사유로 작용되고 있습니다.실제로 저렇게 거짓 신분으로 계약 하는 일이 있을까? 생각하시는 분들도 계실텐데요.실제로 이렇게 타인의 명의를 도용하고 계약을 체결하는 경우는 제법 일어나는 일이기도 합니다. 그렇기에, 임대인 분들께서도 계약 전후로 임차인의 인적 사항을 더욱 꼼꼼히 체크해 보시는 것이 좋습니다.임대인 입장에서 계약 해지 사유, 더 존재한다면?임대인 입장에서 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있는 추가적인 사유는 아래와 같습니다.-임차인의 월세 미납→ 임대차분쟁에서 자주 발생하는 사유로, 주택 기준 2기분 상가 기준 3기분의 차임이 연체됐을 경우 계약 해지가 가능합니다.-임차인이 임대인 동의 없이 임차한 주택의 일부 혹은 전부를 전대한 경우-임차인이 목적물의 전부 혹은 일부를 고의나 중대한 과실로 파손시킨 경우-임대인이 목적물에 실거주를 하려는 경우-그 외 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반하거나, 임대차계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 존재하는 경우이러한 사유에 해당한다면, 임대인 분들은 임차인을 상대로 계약 해지를 요구하실 수 있습니다.하지만 이렇게 임차인의 과실이 명백해 보이는 상황에서도 이를 법적으로 소명하기는 어려운 일일 수도 있습니다. 그렇기에 임대차전문 변호사의 조력을 받아 진행하시는 것이 더욱 합리적인 절차일 수 있지요.명도자들은 항상 합리적인 수임료로 최적의 법리를 구성하여 의뢰인 분들의 이익을 되찾아드리고자 노력하고 있습니다.
이창형 변호사
2025년 09월 17일
무제한 계약갱신청구권, 임대인 입장에서 대체 무슨 법안인가요?
최근 들어 임대차법 관련하여 가장 뜨겁게 관심이 모여지는 주제가 있다면, 바로 “무제한 계약갱신청구권” 법안 발의에 대한 내용일 것입니다. 무제한 계약갱신청구권, 이는 말 그대로 현재 사용 횟수가 제한적인 계약갱신청구권을 세입자가 청구가 가능하도록 개정한다는 내용입니다. 해당 법안을 확인하신 임대인 분들은, 아마 이렇게 질문 하실 수 있겠습니다. “그럼 앞으로 세입자가 내 집에서 계약갱신청구권을 끝임없이 갱신하며 제한없이 거주할 수 있는 건가요?” 내 집이지만, 세입자가 무제한으로 갱신을 요구하면 내 권리를 행사하지 못할 수도 있다니, 그만큼 매우 파격적인 내용을 담은 개정안이라고 할 수 있는데요. 무제한 계약갱신청구권, 핵심 내용은 어떻게 될까? 이번에 발의된, 무제한 계약갱신청구권에 대한 주요 내용을 몇 가지 아래와 같이 정리하였습니다.-현재 2회로 한정된 계약갱신청구권을 임차인이 제한 없이 쓸 수 있게 한다.-지역별로 적정 임대료 산정 하고, 적정 임대료를 고시하며 주택임대차표준계약서 사용을 모든 임대차계약에 의무화하는 등 임차인 보호를 확대하고자 한다.-임차보증금은 임차보증금과 선순위 담보권, 국세 지방세의 체납액을 더한 금액의 70%를 초과할 수 없다.-임차료는 보증금으로 전환한 금액이 임차보증금에 포함되도록 한다. 좀 더 자세히 말해보자면, 현재 횟수가 정해져 있는 계약갱신청구권을 임차인이 계약 만료 시점마다 무제한으로 갱신할 수 있다는 것입니다. 더불어, 지역별로 적정 임대료를 임의로 산정 후, 이를 기준으로 하여 분쟁을 조정하고, 전세가율 또한 일정 비율을 초과치 못하도록 규제한다는 내용을 담고 있습니다. 해당 법안은 주거 약자인 임차인을 보호할 수 있는 법안으로도 보여지지만,넓게 보아서, 만일 해당 법안이 시행될 경우, 임대인 분들의 임대 수익은 점차 낮아질 것이고 이에 따른 매물 감소 우려도 따라올 수 있지요. 무엇보다, 사유 재산과 시장의 자율성을 지나치게 해치는 것이 아니냐는 비판의 목소리도 적지 않습니다. 여러 분쟁이 우려되는 사안이기에 하지만 현재 해당 법안은 철회가 된 상태입니다. 임대차 3법이 처음 도입되었을 때도 여러 가지 목소리들이 나왔었습니다. 그정도로, 임대인과 임차인 간의 서로 추구하는 이익의 방향성이 다르기에 여러 방면에서 충돌할 수밖에 없습니다. 물론, 임대인 분들 입장에서는 ‘계약갱신청구권’이라는 제도 자체가 지나치게 임차인에게 유리한 법안이라는 생각을 하실 수도 있습니다. 임대인 분들도, 법적으로 임차인의 계약 연장을 거부할 수 있는 사유들은 물론 존재합니다. 하지만, 월세 미납, 부동산 파손 및 전대 등 세입자의 과실이 뚜렷한 상황에서도 이를 법적으로 소명하는 것은 상당히 어려운 일이 될 수 있습니다. 그렇기에 만일 임대인 분들께서 임대차계약으로 인한 명도소송을 고려중이시라면, 명도자들처럼 다수의 명도소송 경험을 가지고 있는, 임대차전문 변호사의 도움을 받는 것을 권유드립니다.
이창형 변호사
2025년 09월 16일
[명도소송 A to Z] 명도소송 기간 총정리
명도소송의 모든 것을 알려드리는 명도소송 A to Z, 오늘은 많이들 궁금해하시는 명도소송 기간에 대해서 알려드리려고 합니다. 임대차기간은 결국 돈이기 때문에 명도소송에 있어서 소송비용만큼 중요한게 기간이죠. 더군다나 이미 보증금이 모두 차감된 상태라면 더더욱 기간에 민감해질 수 밖에 없는게 사실입니다. 오늘은 명도소송을 고민하시는 임대인 분들을 위해 명도소송 기간을 확실하게 정리해 드리겠습니다! 명도소송 기간에 영향을 미치는 변수명도소송은 딱 떨어지는 기간이 정해져 있지는 않습니다. 명도소송은 여러가지 변수에 따라 기간이 달라지는데, 기간에 영향을 미치는 변수는 아래와 같습니다. 1. 관할법원, 재판부의 사건량2. 세입자의 항변 여부3. 명도소송 로펌의 역량최단기간 : 3~4개월명도자들의 경험상 정말 최단기간으로 명도소송 판결이 확정된 것은 대략 3~4개월 정도였습니다. 이 정도 기간에 끝나는 사건은 3박자가 모두 맞아 떨어지는 경우들이죠. 1) 관할법원의 사건량이 적어 심리가 빠르고, 2) 사안이 명확해서 세입자도 소송에서 별다른 반박을 하지 않았으며, 3) 전문 로펌인 명도자들(레짓 법률사무소)가 담당했던 경우입니다. 추가로 세입자가 아직 임차부동산에 거주하고 있어 추가적인 신원 조회 등을 진행하지 않아야 하구요. 명도자들이 수행하는 사례들 중 약 20~30% 정도가 이렇게 빠른 기간에 판결까지 나곤 합니다. 평균치 : 6개월 내외명도자들 통계상 일반적으로 6개월 내외에 끝나는 사건이 가장 많습니다. 보통 명도소송이 문제가 되는 부동산들은 주로 대도시권역에 분포하고, 대도시권 법원들은 사건량이 많기 때문에 세입자가 소송에 적극적으로 참전하지 않더라도 일반적으로는 6개월 정도 기간이 소요됩니다. 거기에 세입자들이 주로 평일 낮 시간대에 출근하는 등 집을 비우는 경우가 많기 때문에 송달을 여러 차례 시도해야 하는 경우들도 꽤 많고요. 물론 상가 명도소송의 경우에는 영업장으로 바로 송달이 되기 때문에 송달은 크게 문제가 되지 않기는 합니다. 대락 50~60% 정도의 사건들이 6개월 전후로 해서 마무리 되고 있다고 볼 수 있을 것 같네요. 예외적인 경우 : 1년 이상명도소송이 1년 이상으로 장기화 되는 경우도 간혹 있습니다. 명도자들이 수행하는 명도소송에서는 그 비율이 10% 안팎이지만, 실제 나홀로소송을 진행할 경우에는 기본적으로 1년 이상의 기간이 걸린다고들 합니다. 이유는, 바로 나홀로소송을 하게 되면 아무래도 최적화된 경로로 효율적으로 진행하지 못하기 때문입니다. 중간중간 서류를 보정해야하고, 미비사항을 수정하면서 시간이 훌쩍 늘어나게 되는 것이죠. 물론 명도자들이 수행하는 사건 중 10%는 1년 이상이 소요되곤 하는데, 이 경우는 세입자가 악의적으로 소송에서 시간을 끄는 경우들입니다. 명도자들 변호사는 악의적인 시간끌기에 적극적인 서면 반박, 기일 지정 신청 등으로 대응하고 있기 때문에 장기화되는 소송을 최소화하는 데에 많은 노력을 쏟고 있고요. 명도소송 기간, 빨리 끝내려면명도자들 상담을 진행해보면, 다른 곳에서 상담을 받으니 2개월이면 된다, 3개월이면 된다고 들었다는 경우들도 심심치 않게 있습니다.하지만 그건 일단 소송을 유도하기 위해 낙관적인 면만을 보여주는 것일 수도 있다는 걸 주의하세요. 2달이면 된다고 믿고 의뢰했는데 실제 소송 기간은 한참 길어질 수도 있으니까요. 법원 업무량 이슈는 우리가 선택할 수 있는 부분이 아닙니다. 명도소송은 목적물 소재지로 거의 관할이 정해지는 편이거든요. 그렇기 때문에 명도소송 기간은 담당 로펌의 역량이 중요합니다. 세입자가 반론을 못하게 만드는 정치한 법리 구성. 추가적인 보완 없이 한 번에 진행되는 소송. 이런 작은 역량들이 모여 명도소송 기간을 단축시키게 되는 것이죠. 명도자들은 듣고 싶은 얘기보다는 내 부동산을 되찾기 위한 실무적인 조언을 드리겠다고 약속드립니다. 지금 기간 때문에 명도소송이 고민이시라면, 명도자들 변호사의 상담은 언제나 열려있습니다.
이창형 변호사
2025년 09월 16일
[명도소송 A to Z] 한 번에 정리하는 명도소송 절차
레짓 법률사무소가 운영하는 명도소송 전문 법률서비스, 명도자들입니다. [명도소송 AtoZ]는 명도소송을 준비하는 임대인 분들을 위한 핵심적인 정보들과 꿀팁을 알려드리는, 이창형 변호사와 김용성 변호사가 직접 작성하는 칼럼입니다. 악성 세입자를 내쫓고, 내 부동산의 수익성을 회복하는 그 날까지! 아주 필수적이고 기본적인 정보부터, 변호사 실무에서 활용되는 고급 스킬까지 하나 하나 소개해 드릴게요.명도소송 절차 4단계1단계. 준비2단계. 점유이전금지가처분3단계. 명도소송4단계. 명도 강제집행지금부터 명도소송 절차, 각 단계별로 상세히 설명해 드릴게요! 1단계. 명도소송 준비천리길도 한 걸음부터, 모든 소송은 유비무환(有備無患)입니다. 세입자가 월세를 내지 않거나, 기간이 만료되었는데도 버티기에 돌입했다면, 차근차근 준비부터 하셔야 합니다. 명도소송 절차의 첫 번째로 먼저, 증거를 준비하셔야 합니다. 기본적으로 임대차계약서는 모두들 원본을 보유하고 계시기 때문에, 금고 깊숙이 넣어둔 계약서가 잘 있는지 먼저 확인해 보세요. 만약 계약서가 유실되었다면 임대차계약을 중개했던 부동산 사무소에 문의해보시기 바랍니다. 만약 세입자가 월세를 연체한 것이라면, 지금까지 받은 월세 거래내역을 확보하시고 정확히 얼마가 연체가 되었는지 파악을 해보는게 1순위겠지요? 임대차보호법은 주택과 상가에서 해지 사유가 되는 연체 차임을 다르게 정하고 있기 때문에 필수 확인사항이랍니다. 증거는 과거에 대한 것이지만, 내 부동산 회복을 위해서는 앞으로 나아가야 합니다.전진의 1단계는 바로 “계약해지통보”입니다. 가장 클래식하고 안정적인 방법은 많이들 알고 계시는 내용증명이지만, 요즘은 카톡이나 문자도 수발신 여부가 확인되기 때문에 차선으로 카톡이나 문자를 활용하셔도 됩니다. 그래도 다툼의 여지를 남기지 않으려면 내용증명이 가장 좋겠죠. 통지를 남기실 때에는 계약 해지 사유를 명확히 적시하시는게 핵심입니다. 명도소송을 진행하다보면 애매모호한 통지로 다시 통지를 해야 하는 경우들도 왕왕 있기 때문에, 결국 해지 통보 단계에서부터 전문적인 변호사의 조력을 받는게 확실한 길이기도 하지요. 해지 통보를 미루시다가는 계약이 묵시적으로 갱신되거나, 세입자가 월세를 일부 입금해서 연체액이 법이 정한 요건에 미달하게 간당간당하게 되는 경우가 있기 때문에(생각보다 이런 식으로 법을 악용하는 세입자도 부지기수로 많습니다) 명도소송 절차 준비 단계에서 가장 중요한 일이라는 점 꼭 명심하시기 바랍니다.2단계. 점유이전금지가처분이미 부동산을 소유하고 있는 임대인이라면 주변 임대인분들이나 부동산 카페에서 점유이전금지가처분이라는 용어는 들어본 적이 있으실 거에요. 말이 길고 복잡하지만 말 그대로, 세입자가 내 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 미리 처분을 받아놓는 것입니다. 명도소송과는 바늘과 실처럼 따라다니는 운명이기 때문에 명도자들도 명도소송 패키지에 점유이전금지가처분을 넣어서 서비스로 진행해드리고 있죠. "그거 꼭 해야 하나요?" 많이들 물으시지만, 명도자들 변호사의 답변은 언제나 “네, 꼭 하셔야됩니다.”입니다. 명도소송을 잘 마치더라도 바로 이 점유이전금지가처분을 해두지 않으면 판결문을 근거로 집행을 할 수가 없어 종이쪼가리가 될 수 있기 때문에, 꼭 해두셔야 하는 명도소송 절차라는 것, 잊지 마세요!3단계. 명도소송증거자료를 모으고, 계약해지 통보까지 마치고 나서, 가처분까지 집행했다면 이제는 진짜 싸움 명도소송을 시작할 차례입니다. 사실 명도 좀 해봤다 하는 로펌은 점유이전금지가처분과 명도소송을 동시에 진행하지요. 그만큼 경험이 많기 때문에 시간을 단축시키기 위해서랍니다. 임대차기간 하루 하루가 큰 돈인데, 하루라도 빨리 진행을 시키는게 의뢰인의 자산을 지키는 최선의 조치겠죠? 명도소송도 결국 민사소송의 한 종류이기 때문에 소장 접수 – 상대방의 답변서 제출 – 변론기일 – 서면공방 – 변론기일 – 선고의 순서로 이루어집니다. 결국 귀책사유가 있는 쪽은 세입자 쪽이기 때문에 대다수 세입자들은 소송에서 별 다른 반박도 개진하지 않고 종결이 되는 경우도 많지만, 간혹 가다가 있지도 않은 얘기들을 주장하는 경우도 상당수가 있습니다. 특히나 상가에서 그렇지요. 이유가 뭘까요? 바로 시간끌기입니다. 하루라도 더 영업을 하다가 나가려고 소송을 지연시키는 겁니다. 있는 말 없는 말 붙여서 소송을 진흙탕 싸움으로 몰고가는 것이죠.요약하면, 민사소송은 서면공방 이후 이걸 정리하는 변론기일의 반복으로 진행돼요. 통상적으로 한 차례의 변론기일에서 사안이 모두 정리되지만, 혼탁한 양상으로 전개되면 2~3회 이상의 변론기일이 잡히기도 한답니다. 그렇기 때문에 명도소송에 있어서 담당 변호사의 역량이 무엇보다 중요한 것이죠. 변론이 마무리되면, 판결이 선고되고 항소기간을 거쳐 판결이 확정됩니다.4단계. 명도 강제집행대다수의 케이스들은 1심 명도소송 판결이 나기 전에 세입자가 짐을 정리해서 나가는 것으로 정리가 됩니다. 실제로 명도자들이 수행하며 얻은 경험적 데이터이기도 하고요. 하지만 극소수의 세입자들은 판결이 나고도 버티거나, 아니면 아예 야반도주해서 어쩔 수 없이 강제집행을 해야하는 경우들이 있어요. 이럴 경우에는 강제집행을 실시해야만 합니다. 말 그대로 사법권을 동원해서 세입자의 짐을 빼고 강제로 이사를 시켜버리는 조치에요. 불법이 아니냐고요? 명도자들은 변호사 사무소인데 의뢰인들에게 불법적인 방법을 안내하진 않겠죠? 우리는 명도소송에서 승소했기 때문에 그 순간부터 강제집행은 모두 합법적인 영역입니다. 명도소송 승소 전에 만약 강제 이사나 단전, 단수 조치는 형사 처벌 대상이 될 수 있기 때문에 주의하셔야 하고요.명도소송 절차, 세입자 내보내기가 이렇게나 복잡하다고? 상세하게 알려드리기 위해 풀어서 썼기 때문에 길어진 것이지, 사실은 그렇게 복잡하지 않습니다. 모든 건 명도자들이 해드리니까요! 명도소송을 준비하는 단계부터 최종적으로 강제집행까지, 명도자들은 의뢰인을 위한 최적의 조치들을 실행해 드립니다. 오늘 설명드린 대략적인 명도 프로세스가 세입자로 골머리를 앓고 있는 집주인 분들게 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다!
이창형 변호사
