안녕하세요.

민사법 전문 김용성 대표 변호사입니다.

전세사기를 피하려면 계약 체결 전과 체결 시, 체결 후에 확인해야 할 사항을 나누어 살펴봐야 합니다.

계약 전이라면 이사 갈 집의 전세가율과 실제 시세를 확인해야 합니다.

그리고 계약 시에는 등기부상 권리관계와 계약 명의자, 전입신고 및 반환보증 가입 가능 여부 등을 점검해야 합니다. 

마지막으로 계약을 체결했다면 전입신고와 확정일자를 신속하게 갖춰야 합니다.

이번 글에서는 단계별 전세사기예방법과 계약서에 활용할 수 있는 전세사기 방지 특약을 정리해 보겠습니다.

✔ 전세가율이 높거나 너무 저렴한 집을 경계해야 하는 이유는? 

전세가율은 주택 매매가격에서 전세보증금이 차지하는 비율입니다.

예를 들어 매매가격이 3억 원이라면 전세가율 70%에 해당하는 보증금은 2억 1천만 원입니다. 

전세가율이 높을수록 집값이 하락하거나 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 회수하지 못할 위험이 커집니다.

다만 70%는 참고 기준일 뿐이며, 근저당권과 선순위 보증금 규모도 함께 살펴봐야 합니다.

그리고 시세보다 지나치게 저렴한 집도 신탁등기, 전입신고 제한, 불법건축물 등의 문제가 있을 수 있으므로 계약을 서두르지 않아야 합니다.

 ✔ 전세계약 체결 시 무엇을 확인해야 하나요? 

전세계약을 체결할 때는 등기부등본의 권리관계와 계약 명의자, 공인중개사의 등록 여부, 전입신고 가능 여부를 확인해야 합니다.

또한 계약서에 기재할 내용과 특약을 꼼꼼히 살펴보고, 보증금은 누구 명의의 계좌로 지급할 것인지까지 확인해야 합니다.

 ♦ 등기부등본의 권리관계 

먼저 표제부에서 계약하려는 주택의 주소와 동·호수, 면적 등이 실제 목적물과 일치하는지 확인해야 합니다.

갑구에서는 압류·가압류·가처분·경매개시결정·신탁등기 등 소유권과 관련된 권리 제한이 있는지 살펴봐야 합니다.

을구에서는 근저당권과 전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인해야 합니다.

근저당권이 있다면 설정 여부만 볼 것이 아니라 채권최고액과 내 보증금, 다른 선순위 보증금을 합산하여 주택가격과 비교해야 합니다.

 ♦ 계약 명의자 

계약서상 임대인과 등기부 갑구에 기재된 소유자가 일치하는지 확인해야 합니다.

다만 공동명의 주택이거나 대리인이 계약하는 경우, 신탁등기가 된 부동산이라면 등기부상 명의만 확인해서는 부족합니다. 

실제 계약자에게 주택을 임대할 권한이 있는지 관련 서류를 통해 추가로 확인해야 합니다.

• 공동명의인 경우

공동명의 주택은 공유자 전원이 계약에 참여하는 것이 가장 안전합니다.

일부 공유자만 계약에 참석한다면 계약에 동의한 공유자의 지분 합계가 50%를 초과하는지 확인해야 합니다.

예를 들어 부부가 각각 50%씩 소유한 주택이라면 한 사람의 지분만으로는 50%를 초과하지 않습니다.

따라서 다른 배우자의 동의나 적법한 위임을 확인해야 합니다.

• 집주인의 대리인이 계약하는 경우

집주인 대신 대리인이 계약한다면 집주인 명의의 위임장과 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 대리인의 신분증을 확인해야 합니다.

특히 위임장에 해당 주택의 임대차계약을 체결할 권한과 계약금·잔금을 수령할 권한이 구체적으로 적혀 있는지 살펴봐야 합니다.

• 신탁 부동산인 경우

등기부에 신탁등기가 있다면 신탁원부를 확인하여 임대차계약을 체결할 권한이 누구에게 있는지 살펴봐야 합니다.

신탁등기가 되면 소유권은 원칙적으로 수탁자인 신탁회사로 이전되므로, 위탁자인 원래 집주인에게 당연히 임대 권한이 있는 것은 아닙니다.

신탁회사의 동의를 받지 않은 위탁자가 자신에게 임대 권한이 있는 것처럼 계약을 체결하고 보증금을 받은 뒤 반환하지 않는 것은 신탁 부동산 전세사기의 대표적인 유형입니다.

따라서 신탁 부동산이라면 등기부등본만 확인하지 말고 신탁원부까지 열람하여 임대 권한을 확인해야 합니다.

 ♦ 공인중개사 

정식으로 등록된 공인중개사를 통해 계약하면 중개사의 잘못으로 손해가 발생한 경우 손해배상이나 공제 보상을 청구할 수 있습니다.

따라서 중개사무소에 공인중개사사무소 개설등록증이 게시되어 있는지 확인하고, 등록증의 사진과 실제 상담하는 사람이 일치하는지 살펴봐야 합니다.

참고로 등록된 중개사무소인지는 부동산 관련 공공정보 사이트나 관할 시·군·구청을 통해 확인할 수 있습니다.

 ♦ 전입신고 가능 여부 

계약하려는 주택에 전입신고를 할 수 있는지도 확인해야 합니다.

일부 집주인은 세금이나 대출 문제 등을 이유로 전입신고를 하지 않는 조건으로 보증금을 낮춰 주겠다고 제안하기 때문입니다.

특히 주거용으로 사용하는 오피스텔에서 이러한 조건을 제시하는 경우가 있습니다.

그런데 전입신고를 하지 못하면 대항력을 갖추기 어려워, 이후 전세사기 피해가 발생했을 때 보증금을 보호받는 데 문제가 생길 수 있습니다.

그러므로 전입신고가 불가능한 주택은 계약을 피하는 것이 안전합니다.

 ♦ 계약서에서 기재 내용 

임대차계약서에는 다음 내용이 정확하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.

› 주택의 주소, 동·호수, 면적

› 임대인과 임차인의 인적 사항

› 전세보증금

› 계약금·중도금·잔금의 금액과 지급일

› 임대차기간과 주택 인도일

› 합의한 특약사항

계약서에 기재된 주택 정보와 임대인의 인적 사항이 등기부등본 및 신분증의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.

중개대상물 확인·설명서와 다른 부분이 있다면 서명하기 전에 수정하고, 구두로 합의한 중요한 조건도 빠짐없이 계약서의 특약란에 기재해야 합니다.

 ♦ 보증금 입금 계좌 

계약금과 잔금은 등기부상 소유자인 집주인 명의 계좌로 송금하는 것이 가장 안전합니다.

대리인 명의 계좌로 입금을 요구한다면 위임장에 보증금 수령 권한과 입금할 계좌가 구체적으로 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 

해당 내용이 없다면 집주인 명의 계좌로 지급하는 것이 좋습니다.

그리고 송금할 때에는 예금주의 이름과 계좌번호를 다시 확인하고, 이체 메모에 주택 주소와 함께 계약금 또는 잔금이라는 지급 목적을 남겨두시길 바랍니다.

• 보증금을 현금으로 지급한다면 어떻게 해야 하나요?

보증금을 현금으로 지급한다면 돈을 받는 사람이 집주인이나 적법한 대리인이 맞는지 신분증을 통해 확인해야 합니다.

지급액과 지급일, 지급 목적, 주택 주소, 지급자와 수령인의 이름을 기재하고 수령인의 서명이나 날인이 포함된 자필 영수증을 받아 원본을 보관해야 합니다.

영수증에는 ‘전세보증금 중 계약금으로 ○원을 지급받았다’는 식으로 어떤 명목의 돈을 받았는지 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

현금을 건네고 받는 과정을 촬영하거나, 문자 또는 카카오톡으로 지급 사실을 다시 확인받으면 추가 증빙으로 활용할 수 있습니다.

✔ 전세사기 방지 특약은 어떻게 작성해야 하나요?

전세사기 방지 특약에는 임대인이 지켜야 할 의무와 임차인이 계약을 해제할 수 있는 사유를 구체적으로 적어야 합니다.

계약 해제와 계약금 반환이 필요한 특약의 마지막에는 다음 문구를 공통으로 붙일 수 있습니다.

이를 위반하거나 위 계약 해제 사유가 발생한 경우 임차인은 즉시 본 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금 등 일체의 금원을 즉시 반환한다.

아래 문구는 주택의 권리관계와 실제 계약 조건에 맞게 조정하여 사용해야 합니다.

① 전세자금대출 미승인 특약

임대인은 전세자금대출 심사에 필요한 서류 제출과 절차에 협조하며, 임차인의 귀책사유 없이 대출이 승인되지 않거나 필요한 금액보다 적게 승인된 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

대출의 종류와 필요한 금액을 함께 적어두면 일부 금액만 승인된 경우의 분쟁을 줄일 수 있습니다.

② 대항력 발생 전 권리관계 유지 특약

임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 임차인의 대항력이 발생할 때까지 그대로 유지하며, 근저당권·압류·가압류·신탁등기 등 새로운 권리를 설정하거나 발생시키지 않는다.

주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 대항력이 발생하므로 그 시점까지 권리관계를 유지하도록 정하는 것이 안전합니다.

③ 국세 및 지방세 체납 확인 특약

임대인은 국세 및 지방세 체납 여부를 사실대로 고지하고, 임차인의 미납세금 확인에 필요한 서류 제출과 열람 절차에 협조한다. 체납 사실을 허위로 고지하거나 누락한 사실이 발견된 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

단순히 체납이 없다는 확인만 받기보다 임차인이 직접 확인할 수 있도록 협조 의무까지 적어두는 것이 좋습니다.

④ 전세보증금반환보증 가입 특약

임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류 제출과 절차에 협조하며, 임차인의 귀책사유 없이 임대인 또는 해당 주택의 사유로 보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

계약 전에 가입할 수 있다고 안내받았더라도 보증기관의 최종 심사에서 거절되는 경우에 대비하기 위한 특약입니다.

⑤ 계약 종료 시 보증금 반환 특약

임대인은 새로운 임차인의 계약이나 입주 여부와 관계없이 임대차계약이 종료되면 임차인의 주택 인도와 동시에 보증금 전액을 반환한다.

보증금 반환이 지연되는 경우에 대비해 다음 문구를 추가할 수 있습니다.

임차인이 주택을 인도할 준비를 마쳤음에도 임대인이 보증금 반환을 지연한 경우 임대인은 반환기일 다음 날부터 실제 반환일까지 연 ○%의 지연손해금을 지급한다.

⑥ 동시진행 방지를 위한 소유권 이전 금지 특약

임대인은 계약 체결일부터 임차인의 대항력이 발생할 때까지 임차인의 사전 동의 없이 해당 주택의 소유권을 제3자에게 이전하지 않는다.

이 특약은 임차인이 잔금을 지급하는 날 주택 매매와 소유권 이전을 함께 진행하여 집주인이 바뀌는 이른바 ‘동시진행’ 피해를 막기 위한 내용입니다.

✔ 전세계약 체결 후에는 무엇을 확인해야 하나요? 

전세계약서를 작성했다고 해서 방심해서는 안 됩니다.

계약을 체결한 뒤에도 등기부등본의 권리관계가 달라질 수 있으므로 잔금을 지급하기 전에 다시 확인해야 합니다.

또한 임대차계약 신고와 확정일자, 전입신고 등 보증금을 보호하기 위한 절차를 빠짐없이 처리하고, 전세보증금반환보증 가입 여부도 확인해야 합니다.

 ♦ 등기부등본에 변동이 생길 수 있나요? 

계약을 체결한 뒤에도 근저당권이나 압류, 가압류, 신탁등기, 소유권 이전 등 등기부등본의 내용은 달라질 수 있습니다.

따라서 잔금을 송금하기 직전에 등기부등본을 다시 발급받아 계약 당시와 달라진 부분이 없는지 확인해야 합니다. 

새로운 권리나 소유권 변동이 발견됐다면 잔금을 먼저 지급하지 말고, 계약서에 작성한 특약에 따라 대응해야 합니다.

입주한 이후에도 주택이 매매되거나 새로운 권리가 설정될 수 있으므로, 등기부등본의 내용이 달라진 것으로 의심되는 사정이 있다면 다시 확인하는 것이 좋습니다.

 ♦ 임대차계약 신고와 확정일자는 언제 처리해야 하나요?  

주택 임대차 신고 대상에 해당한다면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

계약일부터 30일 이내에 입주한다면 이사한 날 주민센터에서 전입신고와 함께 처리할 수 있습니다. 

반면 입주일이 계약일부터 30일보다 늦다면 임대차계약 신고를 먼저 해야 합니다.

이렇게 임대차계약서를 제출해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 

참고로 확정일자는 이후 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받기 위해 필요합니다.

 ♦ 전입신고는 언제 해야 하나요? 

전입신고는 실제로 주택을 인도받아 입주한 날 바로 처리해야 합니다.

임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 대항력이 발생하기 때문입니다.

대항력을 갖추면 주택이 매매되어 집주인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있습니다.

 ♦ 전세보증금반환보증 가입도 확인해야 하나요? 

전세자금대출을 받았다고 해서 전세보증금반환보증까지 반드시 가입된 것은 아닙니다.

따라서 대출 과정에서 반환보증을 함께 신청했는지 확인하고, 가입되지 않았다면 보증기관이 정한 신청기한 안에 별도로 신청해야 합니다.

전세계약의 권리관계나 특약 작성이 어렵다면 사전에 법률상담을 받아보시기 바랍니다.

이미 계약을 체결했더라도 전세사기가 의심되는 상황이라면 피해가 커지기 전에 신속하게 상담 신청을 남겨 주세요.

감사합니다.