안녕하세요.

민사집행 전문 김용성 변호사입니다.

보증금 미반환에 따라 전세사기 형사 고소하려면 형법상 법률 요건을 충족해야 합니다.

그렇지 않고 단순히 보증금을 돌려받지 못했다고 주장하면 무혐의로 사건이 종결될 수 있습니다.

오늘 글에서는 사기죄 구성요건과 입증 자료, 고소 절차, 형량, 금전피해 회복 방법을 알려 드립니다.

↪전세사기 사기죄 구성요건은 어떻게 되나요?

형사상 전세사기가 성립하기 위해서는 기망행위, 착오, 처분행위, 편취의 고의라는 요건과 4가지 요건 간에 인과관계가 있어야 합니다. 

쉽게 말해 세입자를 속여(기망행위), 전셋집이 안전하다고 잘못 알게 하고(착오), 보증금을 넘기게 만들며(처분행위), 임대인이 임차인을 속일 마음이 처음부터 있어야(편취의 고의) 합니다.

– 전세사기 형사고소 요건은 어떻게 입증하나요?

집주인이 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음을 임대차 계약서 원본, 부동산 등기부등본, 중개사 상담 기록, 대화 내용 등을 통해 증명해야 합니다.

전세사기는 신축 빌라의 시세를 부풀리거나, 선순위 채권을 축소하거나, 보증보험 가입 불가 사실을 은폐하는 등의 수법으로 이루어지는 만큼 다음과 같이 입증할 수 있습니다.

먼저 인근 유사 부동산의 실거래가, 매매가 대비 전세가 비율 등을 정리하여 가격이 부풀려진 점을 증명할 수 있습니다.

그리고 등기부등본(을구), 확정일자 부여현황, 전입세대 열람 내역 등을 통해 계약 시 선순위 채권을 확인할 수 있으며 축소 및 은폐한 사실 또한 확인할 수 있습니다.

마지막으로 보증 보험 가입에 문제가 없다는 집주인(또는 중개사)의 문자·카톡 등 대화 기록을 통해 증명력을 높일 수 있습니다.

전세사기 입증은 다른 범죄 행위보다 입증이 까다로우므로, 주어진 증거 자료를 통해서 사기죄 구성요건에 해당할 수 있는지 전문적인 법률가의 도움을 받는게 좋습니다. 

↪전세사기 형사고소는 어떻게 진행되나요?

전세사기 형사고소는 고소장 접수, 경찰 조사, 검찰 송치 순으로 이루어집니다.

먼저 관할 경찰서 민원실에 직접 방문하거나 온라인 경찰민원포털을 통해 고소장을 제출합니다.

고소장이 접수되면 곧바로 재판이 열리는 것이 아니라 경찰의 수사가 개시됩니다.

통상 변호사를 통해 고소장을 접수할 경우, 변호사 명의로 문건이 접수되기 때문에 아무래도 직접 고소장을 접수하는 것보다 경찰 단계에서 보다 면밀히 수사가 될 가능성이 높습니다. 

따라서 담당 수사관이 배정되고 고소인 조사가 이루어집니다.

이때 사기 혐의가 입증된다면 기소 의견으로 사건을 검찰에 송치합니다.

검찰에서는 기록을 검토하여 기소 또는 불기소 처분을 내리며 기소된다면 형사 공판이 개시됩니다.

↪전세사기 형량은 어떻게 되나요?

사기죄 법정형이 ‘징역 10년·벌금 200만 원 이하’에서 ‘징역 20년·벌금 500만 원 이하’로 상향된 만큼 최대 30년까지 선고할 수 있습니다.

일전에는 피해자 1인당 피해액이 5억 원을 넘지 않으면 특정경제범죄법을 적용할 수 없어 수백억의 전세사기를 벌여도 최대 15년까지만 처벌할 수 있었습니다.

이러한 구조적 한계로 죄질에 부합하는 처벌이 어렵다고 판단해 1995년 이후 30년 만에 처벌을 대폭 강화했습니다.

– 특정경제범죄 가중처벌법에 따른 전세사기 형량은 어떻게 되나요?

피해액이 5억 이상일 때는 특정경제범죄 가중처벌법이 적용되며 기본 형량은 최소 3년 이상의 유기징역입니다.

피해액이 5억 이상 50억 미만이라면 3년 이상 유기징역, 50억 이상의 피해액이라면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처합니다.

특경법은 실형만 규정하고 있는 만큼 집행유예를 선고받기 어려운 특징을 가집니다.

실제 형량은 여러 건의 사기가 있는지, 과거 전과가 있는지, 죄질의 불량한 정도 등에 따라 천차만별이기 때문에 정확히 예측은 어렵습니다. 

전세사기로 고소 후 가해자들이 처벌받게 하는 것도 중요한 부분이지만, 불법행위로 인정받아 추후 민사에서 유력한 증거로 사용할 수 있다는 장점이 있기 때문에, 형량보다 유죄 판단 그 자체에 집중하는게 오히려 더 현실적인 전략이 될 수 있습니다. 

↪금전 피해 회복을 위해서는 어떻게 해야 하나요

못 받은 보증금을 돌려받기 위해서는 형사 재판 시 배상명령을 신청하거나 별도의 민사소송 절차를 밟아야 합니다. 

– 배상명령으로 어떻게 보증금 돌려받나요?

배상명령은 법원이 유죄 판결을 내릴 때 가해자에게 보증금 등 피해 보상을 함께 명령하는 제도입니다.

따라서 법원의 배상명령이 있다면 별도의 민사소송을 거치지 않고도 집행권원을 확보하게 됩니다.

다만, 피해 금액이 명확하지 않거나 다툼이 있는 경우 배상명령이 각하될 수 있습니다.

그렇다고 해서 피해자가 보증금을 회수할 수 없는 것은 아니며, 민사소송을 통해 구제할 수 있습니다.

– 보증금 반환 소송은 어떻게 하나요?

임대차보증금 반환청구 소송을 통해 판결문을 확보하여 이를 기반으로 집행 절차를 밟아 보증금을 회수해 와야 합니다.

임대차 계약의 체결 사실, 보증금 지급 사실, 임대차 계약 종료 사실을 입증하면 되어 형사상 요건 보다는 증명이 용이합니다.

또한 전세사기로 가해자들이 유죄 판결을 받으면 두 가지 장점이 있습니다. 

1. 공범들을 상대로 공동 불법행위 청구 가능

2. 보증금반환청구가 아니라 불법행위 손해배상으로 청구하여 회생 등으로 면책되지 않게 조치 가능

만약, 어떠한 증거를 통해 어떻게 입증해야 하는지, 이후 보증금은 어떻게 반환받는지 궁금하다면 해당 링크를 클릭해 보시길 바랍니다.

감사합니다.