안녕하세요.

추심일관 법률서비스를 운영하고 있는 김용성 대표 변호사입니다.

전세사기 피해가 발생하면 보증금 회수뿐 아니라 형사고소, 임차권등기, 소송과 강제집행 등 여러 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

이때 사건의 내용에 따라 직접 대응할 수 있는 경우도 있고, 법률적인 판단과 소송대리가 필요한 경우도 생깁니다.

따라서 이번 글에서는 어떤 상황에서 전세사기 변호사의 조력을 검토해야 하는지와 변호사를 통해 진행할 수 있는 법적 조치를 차례대로 살펴보겠습니다.

✔ 어떤 상황에서 변호사를 선임해야 하나요? 

전세사기를 당했다고 해서 모든 사건에서 반드시 변호사를 선임해야 하는 것은 아닙니다.

전세보증금 반환보증에 가입되어 있어 보증기관을 통한 이행청구로 해결할 수 있거나, 비교적 단순한 절차만 필요한 경우에는 직접 대응하는 것도 가능합니다.

반면 계약 당시부터 사기가 의심되거나, 근저당권이나 선순위 임차인 등으로 권리관계를 파악하기 어려운 경우, 집주인이 잠적한 경우처럼 법률적인 판단이 필요한 사건에서는 변호사의 조력을 검토할 수 있습니다.

특히 보증금반환소송이나 형사고소, 강제집행까지 이어질 가능성이 있다면 개별 절차만 따로 진행하기보다 사건 전체의 사실관계와 보증금 회수 가능성을 함께 고려해 대응 방향을 정할 필요가 있습니다.

참고로 보증에 가입되어 있더라도 전세보증금 반환보증인지 전세대출보증인지에 따라 피해 발생 후 필요한 대응이 달라질 수 있습니다.

♦ 사기의 고의가 의심되는 정황이 있을 때 

계약 당시부터 사기가 의심된다면 형사고소를 검토할 수 있습니다.

다만 단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 사기죄가 성립하는 것은 아니므로, 임대인에게 처음부터 임차인을 속일 의도가 있었는지를 확인해야 합니다.

이를 판단하려면 계약 당시 주택가격이나 선순위 권리 등 중요한 사실을 어떻게 설명했는지, 재산상태나 채무관계를 사실과 다르게 알리거나 숨긴 정황은 없는지 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

이처럼 여러 정황과 증거를 함께 살펴봐야 하므로 피해자가 혼자 형사고소를 준비하기에는 어려움이 있을 수 있습니다.

따라서 사기의 고의가 의심되는 사건이라면 변호사의 도움을 받아 사실관계를 정리하고 고소에 필요한 증거를 검토하는 것도 방법입니다.

전세사기 사기죄의 성립요건과 고소절차, 필요한 증거는 다음 글에서 구체적으로 살펴볼 수 있습니다.

♦ 권리관계를 파악하기 어려울 때 

전세사기 사건에서는 근저당권이나 선순위 임차인 등 여러 권리의 순서에 따라 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있습니다.

그러므로 등기부등본이나 주택 시세만 확인하기보다 어떤 권리가 먼저 보호되는지, 경매가 진행됐을 때 실제로 받을 수 있는 금액은 어느 정도인지 함께 분석해야 합니다.

권리관계가 복잡해 이러한 판단이 어렵다면 변호사의 도움을 받아 자신의 권리순위와 다른 권리자와의 관계를 정확히 확인할 수 있습니다.

• 경매 전 예상 배당액을 확인해야 합니다

피해주택을 경매에 넘긴다고 해서 반드시 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

근저당권자나 선순위 임차인처럼 먼저 배당받는 권리가 있다면 실제 임차인이 받을 수 있는 금액이 줄어들거나, 경우에 따라서는 배당을 받지 못할 수도 있습니다. 

따라서 경매를 진행하기 전 예상 매각가격과 선순위 권리, 자신의 배당순위를 토대로 예상 배당액을 확인하고 경매의 실익이 있는지 검토할 필요가 있습니다.

♦ 집주인이 잠적했을 때 

집주인과 연락이 닿지 않아 계약 해지를 위해 내용증명을 발송했지만, 주소불명이나 폐문부재 등으로 전달되지 않는 사례가 있습니다.

이 경우 계약 종료 의사가 임대인에게 적법하게 도달했는지가 이후 보증금 반환청구에서 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

이러한 문제를 방지하려면 단순히 내용증명을 한 차례 발송하는 데 그치지 않고, 임대인의 소재를 추가로 확인하거나 필요한 경우 의사표시의 공시송달 등 적법한 통지 방법을 검토해야 합니다.

계약 종료 통지 방법을 정하기 어렵다면 변호사의 도움을 받아 적절한 통지 방법을 판단하고, 이후 보증금반환소송까지 이어질 수 있도록 절차를 준비할 필요가 있습니다.

• 의사표시 공시송달이란? 

민법 제113조에 따라 상대방을 알 수 없거나 상대방의 소재를 과실 없이 알 수 없는 경우에는 의사표시의 공시송달을 이용할 수 있습니다.

의사표시의 공시송달은 상대방에게 직접 의사표시를 전달하기 어려운 경우, 법이 정한 절차를 거쳐 의사표시가 도달한 것과 같은 효력을 발생시키는 제도입니다.

예를 들어 임대차계약 종료 의사를 내용증명으로 발송했지만 주소불명 등으로 반송되고, 임대인의 현재 소재도 확인하기 어렵다면 법원에 의사표시의 공시송달을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다.

다만 단순히 임대인이 전화나 문자에 답하지 않는다는 이유만으로 곧바로 이용할 수 있는 것은 아니며, 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

따라서 집주인의 소재를 확인하기 어려운 상황이라면 공시송달 요건을 충족하는지 먼저 살펴보고, 계약 종료 의사가 적법하게 도달할 수 있도록 절차를 진행해야 합니다.

✔ 전세사기전문 변호사는 어떤 법적 조치를 하나요? 

전세사기 피해가 발생했다고 해서 모든 사건에서 동일한 법적 절차를 진행하는 것은 아닙니다.

이사 여부와 계약 종료 상태, 보증금 반환 가능성, 임대인의 재산 상황 등에 따라 임차권등기명령부터 보증금반환소송, 강제집행까지 필요한 조치가 달라질 수 있습니다.

변호사는 현재 상황을 확인한 뒤 보증금 회수에 필요한 절차를 순서에 맞게 검토해 드립니다.

♦ 이사 전 임차권등기명령을 검토합니다 

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 변호사는 임차권등기명령이 필요한 상황인지부터 확인합니다.

보증금을 돌려받기 전에 이사한다면 대항력이나 우선변제권을 유지하지 못해 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.

이러한 경우 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 마치면, 이후 이사하거나 주민등록을 이전하더라도 기존의 권리를 유지할 수 있습니다.

즉, 변호사는 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 이사할 수 있도록 필요한 절차를 안내해 드립니다.

♦ 전세사기피해자 신청 가능성을 함께 확인합니다 

전세사기 피해가 발생했다면 변호사는 특별법상 전세사기피해자로 인정받을 수 있는지도 함께 살펴봅니다.

전세사기피해자로 결정되면 경·공매 절차 지원뿐 아니라 법률·주거·금융 등 다양한 피해지원 제도를 이용할 수 있습니다. 

특히 지급명령이나 보증금반환청구소송 등 집행권원을 확보하기 위해 지출한 수임료 등의 비용은 일정한 요건에 따라 최대 140만 원까지 지원받을 수 있습니다.

또한 우선매수권을 LH에 양도하면 피해자가 원하지 않는 피해주택을 직접 낙찰받지 않아도 된다는 점도 큰 장점입니다.

이처럼 전세사기피해자로 인정되는지에 따라 이후 이용할 수 있는 지원과 대응방법이 달라질 수 있으므로, 변호사는 피해 내용과 계약관계를 확인해 피해자 신청 가능성을 판단하고 필요한 후속 절차까지 안내해 드립니다.

피해자 인정 요건과 구체적인 법률·주거·금융지원 내용은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

♦ 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다 

임대차계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 집주인을 상대로 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다.

소송을 통해 보증금반환채권을 인정받고 집행권원까지 확보하면 이후 피해주택에 대한 강제경매나 다른 재산에 대한 강제집행으로 이어갈 수 있습니다.

다만 보증금반환소송을 진행하려면 계약 체결부터 종료, 보증금 미반환에 이르기까지 사실관계와 증거를 일목요연하게 정리해 청구 내용을 구성해야 합니다.

이때 변호사는 임대차계약서, 이체확인증, 집주인 및 공인중개사와 주고받은 메시지, 주민등록등·초본, 임차권등기 관련 자료 등을 종합적으로 검토해 설득력 있는 서면을 작성해 드립니다.

나홀로소송의 경우에는 집주인에 대한 보증금 반환청구에만 집중해 공인중개사 등 다른 책임주체의 문제를 놓칠 수 있습니다.

반면 변호사는 전세사기 과정에서 공인중개사가 권리관계를 제대로 확인·설명했는지까지 살펴보고, 의무 위반으로 손해가 발생한 정황이 있다면 공인중개사에 대한 손해배상책임도 함께 확인합니다.

 ♦ 피해주택에 대한 강제경매를 검토합니다 

보증금반환소송에서 승소했는데도 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면, 1차적으로 피해주택에 대한 강제경매를 검토할 수 있습니다.

하지만 피해주택에 근저당권이 있거나 선순위 임차인이 많다면 경매를 진행하더라도 실제 배당받을 수 있는 금액이 적을 수 있습니다.

이 때문에 변호사는 단순히 피해주택을 경매에 넘기는 것이 아니라 예상 매각가격과 근저당권, 선순위 임차인 등 권리관계를 종합적으로 확인한 뒤 실제 배당 가능성을 따져 강제경매의 실익을 판단합니다.

 ♦ 다른 재산에 대한 강제집행이 효율적일 수도 있습니다. 

보증금을 회수하기 위해 반드시 피해주택을 대상으로 강제경매를 진행해야 하는 것은 아닙니다.

피해주택의 경매 실익이 낮고 임대인에게 다른 부동산이나 예금, 급여 등 집행할 수 있는 재산이 있다면 해당 재산을 대상으로 강제집행하는 것이 더 효율적일 수도 있습니다.

따라서 피해주택의 배당 가능성이 낮다면 임대인의 다른 재산을 찾아 보증금을 회수하는 방법도 함께 고려할 필요가 있습니다.\

 • 집주인이 보유한 다른 부동산에 대한 강제집행

전세사기 사건에서는 집주인이 피해주택 외에도 여러 채의 부동산을 보유한 경우가 있습니다.

이럴 때는 적극적인 재산 조사와 권리 분석을 통해 다른 부동산이 있는지 확인할 필요가 있습니다.

피해주택보다 회수 가능성이 높은 재산이 있다면 해당 부동산을 대상으로 강제집행하는 방법도 고려할 수 있습니다.

• 예금·급여 등 채권에 대한 압류

집주인의 예금이나 급여가 확인된다면 해당 채권을 압류하는 방법도 고려할 수 있습니다.

1. 예금채권

월세나 보증금을 송금했던 집주인의 계좌를 알고 있다면 해당 금융기관에 대한 예금채권 압류를 검토할 수 있습니다.

예금채권은 부동산처럼 별도의 매각절차를 거치지 않고, 압류 후 추심절차를 통해 회수를 시도할 수 있다는 점에서 비교적 신속한 집행수단이 될 수 있습니다.

2. 급여채권

집주인이 안정적인 직장에 다니고 있다면 급여채권도 효과적인 집행수단이 될 수 있습니다.

급여채권을 압류하면 집주인이 근무하는 회사는 제3채무자로서 압류명령을 받게 됩니다. 이 때문에 직장인인 집주인에게는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

이처럼 예금이나 급여처럼 확인 가능한 재산이 있다면 피해주택 경매보다 다른 강제집행 방법이 더 효율적인 경우도 있습니다.

즉, 무조건 경매를 진행한다고 해서 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

사건의 권리관계와 임대인의 재산상황에 따라 더 적절한 회수 방법이 있을 수 있습니다.

이러한 세세한 디테일은 사건을 많이 진행한 전문가의 조력이 있을 때 빛을 발휘하는 부분입니다.

그러므로 전세사기고 고민이 있다면 우선 변호사 상담부터 받아보는 것을 권유합니다.

감사합니다.