2025년 09월 29일
명도소송 강제집행, 어떻게 이루어지는지 알려드리겠습니다
판결 이후에도, 피고가 원활히 목적물을 인도하지 않는다면 <명도소송 강제집행> 진행을 고려해 보셔야 합니다.이는 판결 이후에도 세입자가 버티며 퇴거하지 않을 경우. 세입자를 내보내기 위해 진행하는 최후의 수단이라고 할 수 있는데요.많은 분들이 판결 이후 강제집행 과정에 대해 자세하게 알지 못하시는 경우가 있어요.그래서 오늘은, <명도자들>이 명도소송 강제집행이 어떻게 진행되는지에 대하여 자세하게 설명드리도록 하겠습니다!"명도소송 강제집행, 이렇게 진행됩니다."임대인께서 승소 판결문을 수령하신 후에도 임차인이 퇴거하지 않고 버티고 있다면 판결문을 근거로 명도소송 강제집행을 신청하실 수 있습니다.임대인 분들은 집행관 사무실에서 아래와 같은 서류를 첨부하여 신청서와 함께 제출하셔야 합니다.강제집행 신청서 작성 시 함께 필요한 서류집행문확정증명원송달증명원만일 제출하신 신청서에 문제가 없다면, 별다른 시정 명령 없이 계고 집행이 실시됩니다.계고 집행은 부동산에 집행관이 방문하여, 정해진 기간까지 부동산을 인도하지 않으면 본 집행이 진행됨을 알리는 일종의 예고 단계인데요.이 과정에서 임차인이 퇴거한다면 본 집행 전에 마무리가 되지만. 그럼에도 계고 마감일까지 퇴거하지 않는다면 본 집행으로 이어집니다.본 집행 시에는 목적물의 문을 열어주실 열쇠공, 짐을 운반하실 인부 등이 함께 동원되어 세입자의 짐을 창고에 옮긴 후 임대인께 부동산의 열쇠 전달 혹은 비밀번호 변경으로 인도가 완료됩니다.이후, 창고로 전달된 임차인의 물건들은 보관창고로 운반되며 이때 보관비가 청구됩니다. 그렇기에, 추가적인 보관료가 발생하지 않도록 3개월 내 신속하게 매각 절차가 진행되어야 합니다. "강제집행, 임차인 확실히 내보내기 위해서는"강제집행이 진행될 경우, 본 집행에서는 집행관 출장비, 노무비, 보관비, 열쇠공 비용 등 목적물을 개문하고 임차인의 짐을 옮기는 과정에서 추가적인 비용이 발생합니다.또한, 집행 중 현장에서 각종 변수가 일어나실 수도 있기에 여러 가지 상황을 고려해 보시며 침착하고 빠르게 대응할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.여러 임차인들이 계고 단계에서 퇴거하고는 하지만, 모두가 그런 것은 아니며 끝까지 나가지 않는 악성 세입자의 경우는 오늘 설명드린 <명도소송 강제집행>까지 진행하여 내보내야 한다는 점, 꼭 유의하시길 바랍니다!
이창형 변호사
2025년 09월 25일
부동산 명도 후 명도확인서 작성, 이렇게 진행하세요
명도소송에서 가장 중요한 것은 최종적으로 세입자를 퇴거시키는 것입니다.실제로 명도소송 진행 중, 자진해서 퇴거하겠다는 의사를 먼저 밝혀오는 임차인도 있습니다.하지만 퇴거하겠다는 의사를 밝혔다고 해도, 실제로 퇴거 후 부동산 명도를 받기 전까지는 퇴거한다는 세입자의 구두 약속을 믿기 힘드실 수 있습니다.이럴 때 상호 간의 임대차계약이 종료되었음을 확인받기 위해 작성하는 확인서가 명도확인서입니다.그렇다면 명도확인서엔 정확히 어떤 내용이 들어가야 할까요? 명도자들이 자세히 설명드리도록 하겠습니다."부동산 명도를 위한 명도확인서, 이렇게 진행하세요"우선, 명도확인서는 임대인과 임차인 간의 임대차계약이 정히 종료되었으며, 임차인이 퇴거 후 임대인에게 확실하게 부동산 명도를 진행하였음을 확인 받을 수 있습니다.명도확인서를 작성하시기 전에는,확실히 세입자가 퇴거하고, 목적물이 공실임을 임대인께서 직접 확인하신 후에 작성을 진행해야 합니다.또한, 명도확인서 안에는 아래와 같은 내용이 반드시 포함되어 있어야 합니다.ⓐ임차인이 점유하던 목적물을 임대인에게 확실히 명도함ⓑ임차인은 해당 부동산에 관한 점유,사용, 수익권 등의 모든 권리를 전부 포기함ⓒ해당 부동산 내에 존재하는 일체의 유체동산, 부착물에 관한 소유권을 포기함이렇게 명도확인서를 작성하실 때는, 세입자가 확실하게 해당 목적물에 대한 모든 권한을 포기하고 임대인에게 전부 부동산 명도를 진행하겠다는 의사를 명확히 하며, 이를 임대인과 임차인 모두 합의하여 사인하시면 됩니다."가장 중요한 것은 임차인 최종 퇴거!" (▲명도자들이 실제 송부해드린 양식으로 작성된 명도, 정산합의서▲)앞서 말했듯, 결국 명도소송에서 가장 중요한 쟁점은 내 부동산을 무단 점유하고 있는 세입자를 확실하게 내보내는 것입니다.만약, 계속 나가지 않고 버티던 세입자가 먼저 퇴거 의사를 밝혀왔다면, 확실하고 꼼꼼한 내용의 명도확인서를 작성 후 내 부동산을 빠르게 돌려받을 수 있도록 진행하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
이창형 변호사
2025년 09월 25일
부동산점유이전금지가처분 집행 절차, 상세히 설명드립니다.
명도소송 시 부동산점유이전금지가처분 집행 절차를 생략하여 승소 판결이 무효가 된 사례를 들어보셨나요?'명도소송만 진행하면 되지, 점유이전금지가처분을 왜 해야 하는 거야?'많은 임대인분들이 이렇게 생각하실 수도 있어요.오늘은 해당 절차는 무엇이며 왜 진행해야 하는지, 어떠한 절차를 거치는지 명도자들이 쉽게 설명해 드릴게요."부동산점유이전금지가처분이란?"'점유 명의를 변경하여서는 아니 된다'부동산점유이전금지가처분 집행 절차를 진행하는 이유는, 임차인의 점유 이전을 금지하기 위함입니다. 피고로 지정하지 않은 자가 목적물을 점유하는 상황을 사전에 방지하는 것이지요.👤 "해당 절차를 진행하지 않았는데, 만약 다른 이가 점유 중이라면 어떻게 해야 하나요?"가처분 절차를 제외하였는데, 피고 아닌 제삼자가 부동산을 점유 중이라면 판결문은 효력을 잃게 됩니다. 즉, 피고를 새로 지정하여 소송을 다시 진행해야 하지요.👤 "가처분 절차를 진행하면 소송 기간이 더 길어지지 않나요?"부동산점유이전금지가처분 집행 절차만으로 1~2개월이 소요되나, 이 부분은 너무 걱정하지 마세요!일반적으로 본안 소송과 함께 진행하기 때문에, 소송 기간이 더 길어지는 경우는 그리 많지 않거든요. (물론, 사안에 따라 본안 소송과 별도로 진행하는 경우도 있습니다.)"부동산점유이전금지가처분 집행 절차는? "1. 가처분 신청서 포함 서류 제출2. 강제집행 신청서 접수3. 집행 실비 납부4. 가처분 집행 점유이전금지가처분 절차는 위의 네 단계로 나뉩니다. 바로 아래서 절차 별로 상세히 알려드릴게요!1) 가처분 신청서 포함 서류 제출 * 명도자들이 작성한 가처분 신청서 일부해당 절차를 진행하기 위해서는 ① 신청 취지 ② 신청 이유가 담긴 가처분 신청서와 소송에 필요한 서류(부동산등기부등본, 임대차 계약서 사본, 목적물 가액 산출표, 월세 미납의 경우 입금 내역 등)를 제출해야 합니다.서류에 문제가 없다면 담보 제공 명령이, 보완이 요구된다면 보정명령이 뒤따르지요.2) 강제집행 신청서 접수* 명도자들이 송달받은 가처분 결정문가처분 신청서 제출 후 결정문을 송달받으면, 그로부터 2주 내로 가처분 집행을 마쳐야 합니다. 이에 집행 신청서를 빠르게 접수하는 것이 좋아요.* 명도자들이 제출한 강제집행 신청서 강제집행 신청서는 위와 같은 형식이며, 원본만 인정됩니다. 따라서 우편 송부 또는 집행관실을 직접 방문해야 하지요.3) 집행 실비 납부* 명도자들이 받은 접수증집행 신청서가 접수되면, 집행 비용을 납부하라는 접수증을 받게 됩니다. 당일 입금이 이루어지지 않을 시, 집행이 취소될 수 있음을 미리 고지하고 있으니 가급적 빠르게 납부해야겠지요!4) 가처분 집행* 명도자들이 부착한 가처분 고시문집행 일자는 보통 하루 전에 통지합니다. 집행 당일, 집행관은 열쇠공과 증인 두 명을 동반하여 현장을 방문해요.점유자를 확인하는 과정에서 실제 점유자가 피고와 일치한다면, 부동산 내부에 고시문을 부착한 뒤 집행은 종료됩니다.단, 피고로 지정하지 않은 자가 점유 중이라면, 기존 임차인과 현 점유자까지 피고로 지정하여 가처분을 다시 신청해야 한다는 점, 꼭 기억해 주세요!
이창형 변호사
2025년 09월 25일
무단점유 임차인에게 ‘이런’ 조치는 조심하셔야 합니다!
임대료를 내지 않고 무단점유를 이어가는 임차인을 상대로 명도소송을 진행할 수 있습니다.정당한 차임을 지급하지 않고, 계속 내 부동산을 불법으로 점유하고 있는 임차인이 괘씸하게 느껴지실 수도 있지만,그럼에도 명도소송을 통해 적법하게 인도를 받기 전까지 임차인에게 해서는 안 될 조치가 있습니다.혹여 해당 조치를 취하실 경우, 임대인분들에게 불이익이 될 수 있기 때문인데요. 오늘은 명도소송 시 무단점유 이어가는 임차인 상대로 삼가셔야 할 조치엔 무엇이 있는지 자세히 설명드리겠습니다."무단점유 세입자에게 이런 조치는 삼가셔야 합니다!" 1. 단전 단수 조치Q. 월세도 내지 않고 여전히 무단점유 중인 임차인, 단전 단수 조치하면 안 될까요?결론부터 말씀드리자면, 무단 점유 중인 세입자를 상대로 단전 단수 조치를 진행하는 것은, 민·형사상 위법 행위가 될 수 있습니다.그렇기에 명도소송을 통해 온전히 부동산을 반환받기 전까지 단전, 단수 조치는 반드시 삼가시는 것이 좋습니다.간혹, 임대차계약 시 몇 개월 이상 월세를 미납할 경우 단전 단수를 진행하겠다는 특약을 넣었다고 하더라도, 이는 임차인의 '주거의 자유와 평온'을 위협하는 행위로 보기 때문에, 법적으로는 정당한 행위로 인정받기 어렵습니다.그렇기에, 계약 시 특약이 존재했더라도 단전 단수 조치는 위법으로 이어져 되레 임대인께 불이익이 갈 수 있다는 점. 반드시 유의하시기 바랍니다.2. 목적물에 무단 침입내 소유의 부동산에 들어가는 것이 무슨 문제라고 생각하실 수도 있지만,아직까지 임차인이 점유하고 있는 목적물에 임차인의 허락 없이 침입할 경우 이 또한 위법으로 이어질 수 있습니다.3. 임차인의 짐을 옮기는 행위사전 허락 없이 마음대로 세입자를 내보내기 위해 임대인께서 짐을 옮기는 것도 법에 저촉될 수 있습니다. 만일 명도소송 판결 후에도 임차인이 나갈 수 없다며 버틴다면 강제집행 절차에 따라 내보내야 한다는 점 염두에 두시길 바랍니다. "법적으로 꼼꼼히 따져봐야 할 여지가 존재합니다" 법원에서 아래와 같은 조건일 경우 단전 단수 조치를 인정한 사례도 존재합니다.①계약서상 단전 단수 조치를 취할 수 있다는 특약 존재②임대차 계약이 만료된 상태③보증금이 전부 소진된 상태④단전 단수 조치를 미리 예고하지만, 이 모든 상황을 똑같이 충족하신다 하더라도 모두 법적으로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.또한 주택의 경우는 단전 단수 조치가 임차인의 생활에 직접적인 위협이 되므로 더욱 엄격하게 보는 경향이 존재하기에,오늘 말씀드린 조치들은 꼭 삼가시고. 명도소송을 통해 최대한 빠르게 임차인을 내보낼 수 있도록 진행하는 것이 가장 신속하고, 올바른 대처라고 할 수 있습니다.
이창형 변호사
2025년 09월 25일
임대료연체 임차인 강제퇴거, 이렇게 내보낼 수 있어요.
👤"세입자의 임대료연체가 계속되는데, 강제퇴거 가능한가요?"월세 미납으로 인한 계약 위반이 명백한 상황이라해도, 계약 해지는 일정 조건을 충족해야 합니다.오늘 살펴볼 내용은 아래와 같아요!✔️본문 내용 한 눈에 살펴보기1) 강제퇴거, 차임 연체 조건은?2) 묵시적 갱신 후 차임 연체3) 차임 연체 임차인의 계약갱신요구권4) 차임 연체 임차인이 권리금을 주장할 때1) "차임 연체 조건은?" 주택 : 2기 이상의 임대료 연체상가 : 3기 이상의 임대료 연체✔️2기, 3기는 기간이 아닌, 그에 달하는 금액이 미납되었는지 확인해야 합니다. 주택은 2기, 상가는 3기 이상의 차임 연체 시 계약 해지가 가능하다는 점은 잘 알고 계실 거예요. 유의할 점은 2기, 3기라는 기간이 아닌, 그에 해당하는 비용이 연체되었는지 따져봐야 합니다. 또 하나, 계약 해지는 위 조건을 충족한 시점에만 가능해요. 과거의 차임 연체 사실만으로는 강제퇴거가 불가하답니다.2) 묵시적 갱신 후 임대료연체, 중도 해지 가능합니다.👤"묵시적 갱신 후 세입자가 월세를 내지 않는데, 임차인이 나갈때까지 기다려야 하나요?"✔️임대료 미납이 차임 연체 조건을 충족한다면, 묵시적 갱신 건도 계약 해지가 가능합니다. 묵시적 갱신이 이루어졌다면, 일반적으로 임대인은 계약의 중도해지가 불가합니다. 하지만 묵시적 갱신 이후 차임 연체 조건을 충족한다면, 임대인이 계약 유지 여부를 결정할 수 있어요.이는 묵시적 갱신 여부와는 상관없이 차임 연체 조건에 해당한다면, 계약 해지 사유로 인정한다는 것이지요.3) 차임 연체 임차인의 계약갱신요구권, 거절 할 수 있어요. 👤"임대료연체 임차인이 계약갱신요구권을 사용한다고 합니다. 이 경우, 계약을 갱신할 수밖에 없나요?"✔️과거 차임 연체 조건을 충족했다면, 그의 계약갱신요구권을 거절할 수 있어요. 임대인은 법적인 사유를 제외하고는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없어요. 그 중 인정하는 사유가 바로 세입자의 차임 연체 (주택 2기, 상가 3기에 달하는 금액) 입니다.과거에 임대료를 미납한 임차인이 계약 갱신을 요구한다한들, 선택은 오로지 임대인의 몫이니 걱정하지 마세요!4) 차임 연체 임차인은 권리금도 주장할 수 없어요.👤"임대료연체 임차인이 권리금을 주지 않으면 나가지 않겠다고 합니다."✔️3기 이상 차임을 연체한 임차인은 권리금 회수를 보장받지 못합니다. 상가 임대차의 경우, 임차인에게 권리금을 주지 않고 계약을 파기하면 상가건물임대차보호법에 위반됩니다. 이에 차임을 연체한 임차인이 권리금을 주장하며 버티기도 하는데요.임대료를 3기 이상 미납했던 상대라면, 권리금 회수 기회가 보장되지 않습니다. 따라서 그러한 세입자의 요구를 꼭 들어줄 의무는 없지요.📢 본문 내용 한 눈에 요약하기1) 강제퇴거, 차임 연체 조건은? ✔️주택 2기, 상가 3기 이상2) 묵시적 갱신 후 차임 연체✔️차임 연체 조건 충족 시 계약 해지 가능3) 차임 연체 임차인의 계약갱신요구권✔️과거 차임 연체 조건 충족 시 계약 갱신 거절 가능4) 차임 연체 임차인이 권리금을 주장할 때✔️3기 이상 차임 연체 시 권리금 주장 불가
이창형 변호사
2025년 09월 24일
[명도소송 A to Z] 명도소송 기간의 모든 것
명도소송 기간이 길어질수록, 임대인의 손해는 점점 불어납니다. 이에 많은 집주인분들이 소송 기간을 단축하는 방법에 대해 궁금해하시지요.오늘은 명도소송 기간에 영향을 미치는 변수는 무엇이며, 어떻게 해야 기간을 단축할 수 있는지 명도자들이 자세히 알려드릴게요! "명도소송 기간에 영향을 미치는 변수는?"👤"명도소송 기간, 보통 얼마나 걸리나요?"명도소송은 사안에 따라 길게는 1년 이상, 짧으면 3개월 내로 종결되기도 합니다. 따라서 평균적으로 6개월 전후라 이야기하는 것인데요.명도소송 기간에 영향을 미치는 변수는 다음과 같습니다.1) 관할법원, 재판부의 사건량관할법원, 담당 재판부의 업무량이 많으면 사건 진행이 더디기도 합니다. 물론, 목적물 소재지로 관할이 정해지는 게 대다수인지라 담당 변호사도 답답한 심정이지요.2) 피고의 항변 여부상대가 변호사를 선임하여 여러 주장을 내세운다면, 우리는 그에 대한 반박을 해야 합니다. 증거 준비는 물론이며, 법원의 결정이 따라야 하니 시간이 더 소요될 수밖에요.3) 담당 로펌의 역량서류 준비 및 제출, 정치한 법리 구성, 보완이 필요없는 사건 진행, 이 모든 것은 담당 로펌의 역할입니다. 다양한 명도 사건을 다뤄온 변호사가 사건 진행이 빠른 것은 어찌보면 당연한 결과라는 것이지요. "명도소송 기간 단축하는 방법은? "👤"명도소송기간을 단축하는 방법이 있나요?"위에서 명도소송기간에 영향을 미치는 변수에 대해 살펴봤어요. 그렇다면 우리가 선택할 수 있는, 명도소송 기간을 단축하는 방법은 어떠한 것들이 있을까요?1) 소송을 결심하셨다면, 더는 미루지 마세요.특히 배째라는 식의 세입자라면 단순 요청, 내용증명 발송만으로는 쉽사리 나가지 않을 확률이 높아요. 소송을 결심할 정도의 상대라면, 계약 해지 후 소송을 미루지 않는 것이 중요합니다.2) 점유이전금지가처분, 선택이 아닌 필수입니다.피고와 실제 점유자가 다를 경우, 승소 판결문을 통한 집행이 불가하여 소송을 다시 진행해야 합니다. 단, 점유이전금지가처분 절차를 밟는다면, 이러한 상황을 미리 방지할 수 있어요!3) 다양한 명도 사건을 수행한 변호사를 선임하세요.신속한 서류 제출, 보완 없이 한 번에 진행되는 소송, 피고가 반론을 할 수 없는 정치한 법리 구성, 이 모든 것이 명도소송 기간을 단축하는 방법입니다. 물론, 이는 담당 로펌의 역할이니, 명도소송 경험이 풍부한 변호사를 선임하는 것또한 중요하겠죠?
이창형 변호사
2025년 09월 23일
명도소송 비용? 임대차 계약 중도 해지 가능한 사유 알려드립니다
임차인이 임대차 계약서상의 의무를 다 하지 않는다면 임대인 입장에서도 당연히 중도 계약 해지를 진행하실 수 있습니다.세입자의 과실로 소송을 진행하시게 되었을 때 이런 질문도 많이 주시는데요."혹시 임차인에게 명도소송 비용 청구가 가능한가요?"오늘 글에서는 임대인 입장에서 임대차계약 해지가 가능한 상황과 추후 임차인에게 명도소송 비용을 청구할 수 있는지에 대하여 자세하게 설명드리도록 하겠습니다."임대차계약 해지, 임대인 분들도 가능한 사유가 있습니다!"임대인 분들이 계약 해지 요구를 하실 수 있는 5가지 상황은 아래와 같습니다.1. 임대료 미납임대료 미납은 명도소송을 진행하는 가장 대표적인 사유입니다.주택 기준 2기분, 상가 기준 3기분의 차임을 체납했을 경우, 임대차계약 해지 통보 후 명도소송 진행이 가능하십니다.2. 세입자가 부동산을 본래 계약 혹은 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용 및 수익하지 않은 경우임차인은 처음 계약서상의 목적과 다른 용도로 목적물을 사용 및 수익할 수 없습니다.예를 들어, 주거 목적으로 임대차계약을 진행하였는데, 몰래 불법 도박장으로 사용하고 있다면 이는 명백한 계약 해지 사유로 작용합니다.3. 세입자가 거짓 혹은 부정한 방법을 계약을 진행한 경우임차인이 타인의 명의 도용 혹은 거짓 신분 등의 부정한 방법으로 임대인을 속여 계약을 체결했다면 이 역시 계약 해지 사유가 됩니다.4. 임대인의 허락 없이 부동산을 개조 및 무단 전대한 경우임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 타인에게 무단으로 전대 혹은 목적물을 개조하였을 경우 이 또한 민법상 임대차계약 해지 사유로 작용합니다.5. 세입자의 파산 선고만약에 세입자가 파산 선고를 받은 상태라면, 아직 임대차계약 기간이 더 남아있다고 하더라도, 임대인 혹은 파산 관재인은 계약 해지 통보를 진행할 수 있습니다. "소송 진행 시 명도소송 비용, 청구가 가능한가요?" Q. 위와 같은 사유로 임대차계약 해지 및 명도소송을 진행한다면 명도소송 비용 청구, 가능한가요?이는 아마 많은 임대인 분들이 가장 궁금해하실 사안일 것입니다."패소자부담의 원칙"에 따라 임대인분이 명도소송에서 승소하신다면, 상대에게 소송 비용 청구가 가능합니다.또한 위의 사유처럼 임차인의 과실이 뚜렷한 상황이라면, 임대인 측의 승소율이 비교적 높다고 볼 수도 있습니다.하지만, 일부 사건에 따라 소송 비용 청구가 불가능한 경우도 있다는 점, 꼭 유의하시기 바랍니다.
이창형 변호사
2025년 09월 19일
명도소송 내용증명, ○○효력 있는지 궁금하시다면
명도소송 내용증명이란, 언제 누가 누구에게 어떤 내용의 문서를 보냈는지 우체국이 보증하는 특수우편입니다.그렇기에, 명도소송 전 임대차계약 해지를 확실하게 통보하시기 위해 내용증명을 보내시고는 하는데요.간혹 명도 소송전, 해당 내용증명이 혹시 법적 효력이 따로 존재하는지. 명도소송 자체를 내용증명만으로 대체할 수는 없는지를 궁금해하시는 분들이 많습니다.오늘 글에서 명도자들이 해당 내용에 대해 자세하게 설명드릴 수 있도록 하겠습니다."명도소송 내용증명, 발송이 필요한 이유는?" 임대료 미납 등의 사유로 임대인 분들이 세입자에게 보내시는 내용증명은 아래와 같은 효과가 있습니다.1. 임대차계약 해지 통보 -> 임대인 분들은 문자 카카오톡 유선 상으로 임대차계약 해지 통보를 진행할 수 있습니다.그러나, 내용증명의 경우는 누가, 누구에게, 어떤 내용을, 언제 보냈는지. 우체국이 공적인 입장에서 증명하고 있기에 다른 수단보다 더욱 분명한 계약 해지를 통보하는 의사 표시 절차가 될 수 있지요.(단, 내용증명은 반드시 상대방이 수령하고 도달하였음이 확인하여야 효력이 있다는 점. 명심하시길 바랍니다.)2. 세입자 압박의 수단-> 지속적인 연락에도 여전히 임대료를 연체하고, 퇴거도 하지 않는 세입자라면 내용증명을 통한 압박이 가능합니다. 밀린 차임을 지급하고 퇴거하지 않을 시 법적인 절차를 진행할 수 있다는 내용의 서류를 전달받는다면, 세입자 입장에서는 대화를 통한 경고보다 더욱 심리적인 압박을 받을 수 있게 되기 때문입니다.3. 소송 진행 시 법적인 증거앞서 말했듯, 내용증명은 우체국이 공적으로 누가, 누구에게, 무슨 내용을 언제 보내어 상대방에게 도달되었는지를 증명하고 있습니다.그렇기 때문에 추후 명도소송을 진행한다면 이를 법적인 증거로써 사용할 수 있습니다.명도소송 시에는 임대인이 갱신 거절 통지 날짜를 준수하였는지 또한 중요한 사항으로 작용될 수 있는데, 이를 내용증명 도달 일자를 통해 판단할 수 있기 때문입니다. "명도소송 내용증명, 소송을 대체할 수 있을까?" 아마 많은 임대인 분들이 가장 궁금해하시는 상황은 내용증명 발송으로 명도소송 대체가 가능한지 여부와 명도소송의 법적 효력일 것입니다.실제로 내용증명 발송 단계에서 퇴거를 진행하는 케이스도 존재하지만, 단순히 내용증명 만으로는 명도소송을 대체할 수 있다고 보기 어렵습니다.또한, 내용증명은 상대를 강제하거나 구속하는 법적인 효력은 존재하지 않지만.앞서 말씀드린 것처럼, 나의 의사표시와 추후 법적인 절차를 밟게 되었을 때 내용증명이 증명하는 도달 일자 등을 하나의 증거로 활용할 수는 있는 것입니다.만약 이미 내용증명을 발송하였는데도, 임차인이 퇴거를 진행하지 않았다면 지체없이 명도소송을 진행하는 것이 목적물을 인도 받는 빠른 길이 될 수도 있답니다. ☑️명도소송 내용증명? 핵심 요약 정리☑️✔️내용증명, 법적인 효력은 없지만 누가, 누구에게, 어떤 내용을, 언제 보냈는지, 우체국이 공적인 입장에서 증명 -> 추후 명도소송 시 증거로 활용 가능✔️임대차 계약 해지 및 의사 표현 수단으로써 사용-> 명도소송을 완전히 대체할 수는 없다.
이창형 변호사
2025년 09월 19일
월세 미납 세입자 상대로 명도소송 진행할 수 있나요?
임대차계약상의 의무를 성실하게 이행하지 않고, 지속적으로 월세 미납하는 임차인이 있다면 임대인 분들은 '명도소송'을 진행하실 수 있습니다.그렇다면 명도소송, 월세 미납의 경우 말고도 또 어떨 때 진행할 수 있을까요?오늘 <명도자들>이 임대인 분들이 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있는 다양한 상황에 대해서 자세하게 설명드리도록 하겠습니다."명도소송, 이럴 때 진행할 수 있어요!" 1. 지속적인 차임 체납가장 대표적으로 명도소송의 원인이 되는 경우입니다. 주택 기준 2기분, 상가 기준 3기 분의 월세 미납이 되었을 때. 임대인 분들은 명도소송을 제기할 수 있습니다.단, 명도소송은 임대차계약이 해지되었음을 전제로 진행되므로 월세 미납으로 인한 명도 소송 제기 전,반드시 임차인에게 임대차계약이 해지되었음을 미리 통보하셔야 한다는 것 잊지 마시길 바랍니다.2. 임대차계약 종료상호간에 임대차계약이 종료되었음에도, 임차인이 퇴거하지 않을 경우에도 명도소송을 진행하실 수 있습니다. 특히, 임대차 3법이 도입된 후, 임차인에게 계약 갱신 요구권이라는 권리가 생기며 이에 따른 여러 분쟁이 잦아지고 있는데요. 임차인이 계약만료 전에 미리 계약 갱신 요구권을 행사하겠다는 의사를 표하지 않고 계약 종료 후에도 퇴거하지 않는다면 임대인께선 명도소송을 진행하실 수 있는 것입니다.3. 공매/신탁부동산 낙찰 후/신탁된 부동산에서 대항력이 존재하지 않는 점유자를 상대로도 명도소송을 진행하실 수 있습니다.4. 사용대차 계약 만료일정 기간 동안 무상으로 나의 목적물을 임대해 주었는데도 약속한 날짜에 목적물을 반환하지 않는다면 이 역시 퇴거 시키기 위한 명도소송을 진행하실 수 있습니다."명도소송 진행하지 않으면, 끝까지 퇴거하지 않을 수도 있습니다"물론 명도소송을 진행한다고 해서, 차임도 지급하지 않고 불법 점유를 이어가는 세입자가 무조건 퇴거한다는 확답은 드릴 수는 없습니다.하지만, 명도소송을 진행하지 않으면 끝까지 버티며 퇴거하지 않는 세입자는 분명 존재합니다.아직 보증금이 남았다고, "때가 되면 알아서 퇴거를 하겠지"하는 마음으로 마냥 기다리시다가는 내 부동산을 인도받는 시간이 더욱 늦어질 수도 있습니다.그렇기에 명도소송은, 마음먹으신 순간 신속하게 진행하시는 것이 임차인을 내보내고 내 부동산을 반환받을 수 있는 빠른 길이 될 수도 있다는 점을 반드시 염두에 두시길 바랍니다.
이창형 변호사
2025년 09월 18일
명도소송 절차, 이 글로 완벽하게 정리해 드립니다!
명도소송 진행 시 자세한 명도소송 절차에 대해 궁금해 하시는 임대인 분들이 많습니다.그렇다면, 명도소송 절차. 과연 구체적으로 어떤 과정을 거쳐 진행되는 걸까요?오늘 글에서, <명도자들>이 명도소송이 이루어지는 절차에 대해 자세하게 설명드려보도록 하겠습니다."명도소송 절차, 이렇게 진행됩니다!" ✔한 눈에 보는 명도소송 전체 절차✔임대차계약해지 -> 서류 준비 -> 점유이전금지가처분 신청 -> 본안 소송 -> 판결 -> 강제집행임대차계약 해지명도소송 소 제기 전, 가장 먼저 해야할 조치는 바로 임대차계약 해지입니다.명도소송은 임대차계약이 해지되었음을 전제로 진행되는 소송입니다. 임차인의 과실로 인한 명도소송을 준비 중이시라고 하더라도 계약 해지는 사전에 명확하게 진행해야만 합니다.해지 통보는 문자 메시지, 카카오톡, 전화, 내용증명 등 모두 가능하나, 상대에게 도달하여 확인을 했는지 여부가 중요하다는 점. 꼭 알아두시길 바랍니다.서류 준비 명도소송을 진행 하기 위해서는 이에 필요한 서류를 반드시 준비하셔야 합니다. 명도소송 시, 필요한 서류는 아래와 같습니다.(소송의 상황에 따라 필요 서류는 상이할 수 있습니다.)-임대차계약서 사본-차임 입금 내역-세입자와 대화한 내역(문자, 카카오톡 등)-건물 도면점유이전금지가처분 진행명도소송을 진행하실 때, 제3자에게 점유 이전을 방지하는 가처분 신청을 함께 진행해야만 합니다.만일, 판결문 상의 피고와 실제 점유자가 다르다면 집행이 불가하며 아예 명도소송을 처음부터 다시 시작해야 하는 일이 발생할 수 있기 때문입니다. 점유이전금지가처분의 절차는 가처분 신청서 제출 -> 결정문 송달 -> 가처분 집행 신청 -> 집행 순으로 진행됩니다. 보통 명도소송 소장을 접수하며 함께 진행하지만, 사안에 따라 순서는 달라질 수 있습니다.본안 소송명도소송의 본격적인 소송은 아래와 같은 순서로 진행됩니다.소장 접수 -> 피고의 답변서 제출 -> 변론 기일 -> 서면 제출 -> 변론 기일 -> 선고또한, 소장 접수 시에는 목적물의 가액 산정 및 별지 작성이 진행되어야 합니다. 이를 위해서는 부동산등기부등본과 토지대장을 발급하셔야 한다는 점, 기억하시길 바랍니다.강제집행만약, 판결 이후에도 부동산 인도가 이루어지지 않을 시. 강제집행을 진행하여 임차인을 내보낼 수 있습니다. 강제 집행은,강제집행 신청 -> 계고 집행 -> 본 집행 -> 매각 순으로 진행되며, 대다수의 명도 사건은 본 집행 전에 마무리 되는 케이스가 많습니다."명도소송 절차, 어렵게만 생각하지 마세요." 명도소송은 시간과의 싸움이라는 말이 있을 정도로, 소송을 지체할 수록 부동산을 인도받는 시간이 더욱 늦어질 수도 있습니다.오늘 <명도자들>에서 알려드린 명도소송 절차를 꼭 기억 하시고, 내 부동산을 되찾기 위한 빠른 명도소송을 진행해 보시길 바랍니다.
이창형 변호사
2025년 09월 18일
차임연체 명도소송, 시작 전 꼭 체크해봐야 할 세 가지
상습적으로 월세를 체납하는 임차인 상대로 혹시 명도소송을 고민중이신가요? 그렇다면, 본격적인 명도소송 진행 전. 꼭 한 번 체크해봐야 할 3가지 사항이 있는데요. 명도소송, 진행 전에 반드시 체크해 보아야할 3가지 사항, 과연 무엇이 있을까요?임대차계약 해지, 가능한 상황인가요?명도소송은 임대차계약 해지 후에 진행할 수 있는 소송입니다.그렇기에, 임대료 연체를 사유로 계약 해지를 진행하시고자 한다면, 먼저. 주택은 2기분 상가는 3기분에 달하는 임대료가 확실히 연체되었는지 체크해보실 필요가 있습니다.여기에서 2,3기 분이란 2기 3기분에 달하는 '금액'을 이야기하는 것이기에,만약 월세가 달에 50만 원이라고 한다면 총 연체액이 주택 기준으로는 100만 원에 달했을 때. 임대차계약 해지를 진행하실 수 있는 것입니다.가처분 절차의 목적은?실거주자와 판결문 상 피고가 일치하지 않을 경우. 판결문은 효력이 없어짐과 동시에 소송을 처음부터 다시 시작해야 할 수도 있습니다.그렇다면, 당연히 시간도 더 오래 걸리고 그만큼 임대인 분의 손해도 늘어나게 될텐데요. 이러한 상황을 미연에 방지하기 위해서라도소 제기 전, 소송 시 제3자에게 점유 이전을 금지하는 가처분 절차는 꼭 함께 진행하시기를 권유드리고 있습니다.전입세대 확인서 확인?만일, 임대인의 부동산이 주택일 경우엔, 전입세대 확인서 발급 후. 목적물 내 제3자의 전입 여부를 확인해 보셔야 합니다.만일, 제3자가 내 부동산에 점유자로 전입되어 있다는 걸 모른 채 소송을 진행 할 경우엔, 더욱 오랜 시간이 걸리게 될 수도 있기 때문입니다.그렇기에, 명도소송 전. 전입세대 확인서를 반드시 체크하여 소 제기시 특정할 피고를 한 번 더 확실하게 확인해 보시기 바랍니다.차임연체 명도소송, 모든 상황을 꼼꼼히 검토하여위의 소개해 드린 3가지를 모두 체크해 보셨다면 명도소송을 진행하셔야 할 것입니다.그러나, 명도소송을 진행할 때는 소장 작성 뿐 아니라 전체적인 법리 검토와 증거, 서류 준비까지 이 모든 과정을 홀로 준비하기는 여간 힘든 일이 아닐 것입니다.그렇기에, 명도소송 경험이 풍부한 전문 변호사의 조력을 받는 쪽이 더욱 합리적인 선택지가 될 수도 있지요.명도자들은 합리적인 수임료로 언제나 최적의 법리 구성을 진행하여 의뢰인 분의 실리를 위해 노력하고 있습니다.
이창형 변호사
2025년 09월 17일
임차인이 인적 사항을 속이고 계약한 경우, 계약 해지 가능할까요?
임대인과 임차인은 각자의 이해 관계가 다르기에, 계약 도중에도 여러 이익이 충돌하곤 합니다.보통 임대인분 입장에서는, 임대차계약해지가 더 용이한 쪽이 임차인이라고 생각을 하실 수도 있는데요. 하지만, 임대인 분들 역시도 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있는 사유가 분명히 존재합니다. 예를 들어, 임차인이 일부러 자신의 인적 사항을 임대인에게 모조리 속이고 계약을 체결한 경우, 이럴 때는 임대인 입장에서 정당한 계약 해지가 가능할까요?인적 사항을 속이고 계약한 임차인이라면?예시를 통해 설명드리겠습니다.한 임대인과 임차인이 임대차계약을 진행하였습니다.처음 계약 당시에 임대인은 해당 임차인의 인적 사항을 A라고 알고 있었는데, 추후. 자신에게 말했던 인적 사항은 모두 거짓이었고 A는 타인의 명의를 도용했던 것임을 알게 되었습니다.이미 계약이 체결된 후에, 임차인이 거짓 신분으로 계약 했음을 알게 된 임대인. 이런 경우, 정당하게 계약 해지가 가능할까요?결론부터 말씀드리자면, 계약 해지가 가능합니다. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법을 써서 계약하여, 임대인을 속였을 경우. 이는 법적으로도 정당한 계약 사유로 작용되고 있습니다.실제로 저렇게 거짓 신분으로 계약 하는 일이 있을까? 생각하시는 분들도 계실텐데요.실제로 이렇게 타인의 명의를 도용하고 계약을 체결하는 경우는 제법 일어나는 일이기도 합니다. 그렇기에, 임대인 분들께서도 계약 전후로 임차인의 인적 사항을 더욱 꼼꼼히 체크해 보시는 것이 좋습니다.임대인 입장에서 계약 해지 사유, 더 존재한다면?임대인 입장에서 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있는 추가적인 사유는 아래와 같습니다.-임차인의 월세 미납→ 임대차분쟁에서 자주 발생하는 사유로, 주택 기준 2기분 상가 기준 3기분의 차임이 연체됐을 경우 계약 해지가 가능합니다.-임차인이 임대인 동의 없이 임차한 주택의 일부 혹은 전부를 전대한 경우-임차인이 목적물의 전부 혹은 일부를 고의나 중대한 과실로 파손시킨 경우-임대인이 목적물에 실거주를 하려는 경우-그 외 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반하거나, 임대차계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 존재하는 경우이러한 사유에 해당한다면, 임대인 분들은 임차인을 상대로 계약 해지를 요구하실 수 있습니다.하지만 이렇게 임차인의 과실이 명백해 보이는 상황에서도 이를 법적으로 소명하기는 어려운 일일 수도 있습니다. 그렇기에 임대차전문 변호사의 조력을 받아 진행하시는 것이 더욱 합리적인 절차일 수 있지요.명도자들은 항상 합리적인 수임료로 최적의 법리를 구성하여 의뢰인 분들의 이익을 되찾아드리고자 노력하고 있습니다.
이창형 변호사
